秦增鹏

[摘 要]近年来，随着城市化进程的快速推进，房地产行业已经成为了我国经济的重要支柱。房产测绘技术是测绘技术中的一种，它通过先进的测绘仪器、测绘方式来测定房屋及房屋用地，并描述房屋的自然状况、权属状况、位置、数量、质量、利用状况等，为建设部门及相关政府部门提供房屋产权、产籍管理、房地产开发报建及城镇规划等数据和资料。商品房产权面积也直接关系到每个业主的切身利益，因而房产测绘数据的准确性非常重要。随着不动产统一登记的实施，对于进一步健全现代产权制度、保护不动产权利人合法权益、提高政府治理效率和水平具有重要意义。

[关键词]房产测绘；新技术

中图分类号：TF654 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）11-0050-01

房产测绘是一项专业性、政策性很强的工作，为法律、财政经济、社会服务、测绘服务提供基础数据。房产测绘中的建筑面积也是城市规划验收的重要指标，为城乡规划设计和实施提供基础数据。房产测绘成果经过房产行政主管部门审核、备案通过之后，产生法律效力。这些数据是核发房屋所有权证和土地所有權证的基础数据。另一方面，随着房屋建造结构形式越来越多样化，房屋价格越来越高，占家庭财富的比重较大。房产测绘结果的真实性、可靠性和准确性又直接牵涉到每个房产主的经济利益，因此，房产测绘在近年来，备受关注。

1、房产测绘的概念和内容

房产测绘的主要任务是对房屋本身及相关的建筑物、构筑物进行测量调查和绘图工作，对房产的权属、位置、数量、质量、利用状况等进行测量、调查和绘制成图的工作。房产测绘的主要内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量以及房产测绘成果资料的检查与验收。

1.1、房产面积测算主要包含的内容：房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的分摊与测算。

1.2、房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m及以上的永久性建筑。

1.3、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

1.4、共有建筑面积的分摊与测算：共有建筑面是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的组成：本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

2、 房产测绘的技术特点

房产测绘对整个房地产的建筑质量具有极其重要的影响。城市建设规划和房地产权属的变化都要求对房地产进行补测和变更测绘，从而满足对房地产的买卖管理需求，保持测绘工作的及时性和有效性。房产测绘指的就是使用一些专业测绘仪器和技术、手段，测定具体房地产的一些基本信息，之后将测得信息提交给房地产所有者或相关管理部门。测绘通常在城镇进行，测绘图上需要标注较多的内容，任何与权属界限有关的要素，在图上都必须有明确的注记，因此，房地产测绘的明显特征之一，就是比例尺比较大。

房产测绘特点主要包括：

2.1、对比例尺和精度的要求比较大。一般地图上所包含的要素，基本满足了诸如城市规划等用图的需求。但是对于房地产测绘来说，严格的精度要求使得地形图无法满足要求，只能实地测量、计算。

2.2、对房产权属的档案管理属于动态管理。在城市建设旧城改造规模的不断扩大下，为了提高房地产权属和档案变化的协和性和统一性，就需要保证对房产测绘补漏和修整的准确、及时。

2.3、房地产测绘的内容复杂多样，在测量过程中需要综合考虑房产位置、使用权或者所有权性质、测定的界线和范围、面积以及测定结果的质量，这样才能保证测绘作业开展的有效性，为相关部门提供真实可靠的资料。

3、 房产测绘新技术在实际测绘工作中的应用

3.1、全站仪的使用

全站仪在现代化测绘中应用的较为广泛，全站仪的自动化水平很高，对测量数据的计算精确，在具体使用过程中，也可以采用人工操作的方式。主要功能是数据采集，同时它具有融合测距、测角裝置以及微处理器的优势，工作效率很高。全站仪可以基本实现测量、计算、记录、存储、输出的自动化，并且所得数据的精确度极高。全站仪是一种集光、机、电为一体的高技术测量仪器，具有多种使用功能，对测绘工作中的水平角、垂直角、距离、高差等都有精确的测量，并对相关数据自动分析存储。全站仪可以在很远的距离对相关的测绘工作达到精确的要求，并保持极小的误差，所以在当前的房地产测绘工作中的应用广泛。

3.2、GPS技术的使用

GPS技术通过卫星、地面控制系统、接收处理装置的连接和配合，可以精确测定坐标之间的距离、角度等。GPS技术的广泛应用，能够实现较为精确的测定，尤其是RTK技术，测量精度可以精确至厘米，能够实现非常精准的坐标测定，能够使GPS测绘技术在实际的测绘过程中就得到厘米级的定位精度，从而是测绘工作在测绘过程中就可以制成电子地图，并通过计算机分析得到测绘区域的比例尺绘图，并且能够通过测图软件一次实现电子地图的测绘，只需利用电脑、绘图仪以及打印机即可实现图件输出，这都使房地产测绘工作的效率得到极大提高，使测绘数据更加及时精确。

3.3、地理信息系统（GIS）的应用

地理信息系统可以在计算机技术的支持下，对整个或部分地球表层空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述。GIS的基础是地理数据库，通过模型分析法，能够提供动态的、空间的地理信息，可以为地理研究、决策提供技术支持，这种测绘技术弥补了传统测绘技术中，对测绘对象的空间性、动态性的不足。传统测绘过程中，无法对房地产地区的空间性和动态性的信息进行采集和测绘，而GIS系统可以对房地产所在区域的空间地理数据进行采集和分析，帮助建设规划过程中对空间数据的分析认识。GIS技术的使用，有利于地形复杂、地形地质变化多样地区的测绘工作，使房地产的建设管理过程中，对建筑周边的地形动态也有更科学的认识。

3.4、数字化成图技术的应用

在房产测绘过程中，现代数字化成图技术，不需要像传统测绘那样进行大量的野外测绘作业，它是借助信息化技术对相关数据进行收集，随后将这些数据经过计算及处理之后生成图形，获取到房产的数字化图形，之后再利用数控绘图仪或者其它设备对房产图进行绘制。这样有效的提高了测绘工作的环境和测绘工作成图的效率。数字化成图技术是一种测图载信息比较多，速度比较快，作业量少，精确度较高的现代测绘方法，—般来说，它具有两种成图模式，其—是电子平板成图模式，另外一种是内外—体化成图模式。相对来说，内外—体化成图模式分工較为明确而且精确度比较高，因成图比较快，效率较高，成为房产测绘中应用较多的技术之一。

参考文献

[1] 徐卉.浅析房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展[J].建筑工程技术与设计，2016（07）：1899.

[2] 段林英.房产测绘有关问题探讨[J].住宅与房地产，2016（09）：123-125.