房产测绘规范 论房产测绘过程中有效的质量控制-房产测绘管理办法 有...

李愉舫 白杨

[摘 要]近年来，随着我国社会经济与科学技术的快速发展，越来越多的房屋建筑需要对其进行测绘工作，合理使用数字房产测绘技术，不仅能够保证测绘工作的精确度，还能够有效提高传统测绘方式的工作效率。本文在此对几个房产测绘技术的应用做了一定的研究，并提出了几个测绘质量控制的重要措施。

[关键词]房地产；测绘技术；质量

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）31-0366-01

前言

房产测绘对房屋的权属、位置、面积以及使用状况等相关信息，通过现代化的仪器测量得出精确的数据信息，为房地产管理部门提供可靠的依据。在测量过程中，不仅需要基础测绘技术的支持，还需要确保测量结果的时效性和真实性。

一、房产测绘技术概述

房地产测绘是通过一定技术和手段，利用测绘仪器设备，依据国家技术标准和规范进行房屋位置、结构和面积等方面的测量，并通过文字、数字和图形等手段对测量结果进行描述的技术。

房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和GPS等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。

二、几个常用的房产测绘技术应用

1、数字化测图技术

数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

2、GPS技术

GPS技术通过卫星、地面控制系统、接收处理装置的连接和配合，可以精确测定坐标之间的距离、角度等。GPS技术的广泛应用，能够实现较为精确的测定，尤其是RTK技术，测量精度可以精确至厘米，能够实现非常精准的坐标测定，能够使GPS测绘技术在实际的测绘过程中就得到厘米级的定位精度，从而是测绘工作在测绘过程中就可以制成电子地图，并通过计算机分析得到测绘区域的比例尺绘图，并且能够通过测图软件一次实现电子地图的测绘，只需利用电脑、绘图仪以及打印机即可实现图件输出，这都使房地产测绘工作的效率得到极大提高，使测绘数据更加及时精确。

3、地理信息系统（GIS）

充分利用GIS的图属互联思想设计开发新的房产测量绘图系统，无疑能极大地减轻工作人员的工作强度、加快业务的办理进程，并且能够将房产数据融入到城市的地理信息数据库中，为城市的地理空间信息化建设提供数据支持。基于GIS技术的房地产测绘信息系统是房地产测量数据处理与管理的强大工具，它以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并且能自动生成繁琐的分层分户平面图，极大地提高房产测绘工作的效率和质量。按照GIS方式生产的房地产数据，还容易与城市基础地理信息数据库融为一体，形成房地合一的整体空间数据库。

4、坐标解析测量法

通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。

5、全站仪应用

全站仪是现代房产测量中较常用的一个数据采集设备，其包含了微机处理器、测角装置和测距装置。利用这些装置能够自动的进行房产的测量和计算，而且还能直接使用电子记事本的方式输出。全站仪的出现，改变了过去数据管理和计算的方式方法，而且从外采的数据能够实现数字化，能使各房地产项目实现坐标化，有利于房产测绘成果和房产测绘精度与速度。

三、提高房产测绘质量的几个有效策略

1、建立健全房产测绘市场质量的控制机制

建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不敗之地。

2、控制测量的精度

在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。

为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

3、完善内部信息化管理，不断提高测绘人员的专业水平

目前，我国房地产测绘业存在一些绘图软件，但这些软件功能不全，不具备自动生成房屋分层分户平面图等功能，因此房产测量绘图效率不高。随着城市房产变更的频繁化，许多城市房产测绘数据的生产、管理效率低下，不适应现代信息化发展的要求，此种形式下，房地产测绘业应大力发展计算机应用技术，积极开发房地产测绘软件。为简化工作程序，便于房产查询，便于有关部门的监督，使房产测绘信息透明化，开发功能齐全的房地产测绘信息系统也变得尤为迫切。同时，应大力开展各种职业培训，强化房地产测绘人员测绘技术、业务知识和相关法律法规的学习，不断提高房地产测绘人员的专业水平。

四、数字房产测绘技术发展

当前被越来越多得到应用的GIS则能以其功能的强大、测量的精确、实时储存等优势正在逐渐成为房产测绘技术的主流技术。在未来长期的时期内，相信它的图形属性的互联功能也将继续得到充分地利用及发挥。因此，以GIS为基础的现代房产测绘技术会得到继续研发完善与发展，从而大幅度减轻测绘人员工作强度与工作量，提升测绘效率。

五、结语

综上，测绘实践表明将基于计算机技术、通信技术和地理信息技术理论的高新技术应用于房产测绘领域不仅可以大幅提升作业精度和效率。测绘技术必须做到科学、合理且准确，让测量工作更好地为工程质量管理服务，严格做好测绘过程质量控制，实现对房产测绘的综合有效管理。

参考文献

[1] 沈旋.房地产管理中的房产测绘探析[J].黑龙江科技信息.2011.33.

[2] 廖胜群.房产测绘技术与测绘质量的控制研究[J].科技创新与应用.2015（27）.