不动产登记条例答疑 未登记不能交易

魏薪郦

[摘 要]不动产具有价值高、不能移动的特点，集体所拥有的土地和个人拥有的房屋类属不动产。要对这一财产形式进行有利的法律保护，现行手段即为对个人不动产的登记制度。我国的不动产登记缺乏统一的不动产登记制度，使管理机构出现无责任束缚状态。本文通过对不动产登记的问题解析，进一步明确了完善不动产登记制度的路径。

[关键词]不动产；登记；问题；解析

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0261-01

不动产关系着百姓生存的根基与生存利益，历来受到广大人民群众的重视。物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。不动产登记制度与物权制度是紧密结合在一起的。由此可见，对不动产登记制度的完善有着重要的意义。

一、不动产登记的特质性

不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式[1]。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。

二、不动产登记制度现状存在的问题

不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范圍、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷[2]。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。

三、完善不动产登记制度的路径

不动产登记制度有其特有的重要性，在现行的体制中也确实存在着一定的问题，但作为管理者应针对问题存在的方向，进行开创性思维，将不动产登记制度加以完善。

1、不动产登记制度以土地为核心展开

不动产制度的完善是经济发展、人民生活水平提高、维权意识增强的一种表现。作为国家职能机构，应进一步完善不动产登记制度，以保障人民财产安全，增强不动产登记的公信力。职能部门应明确和落实统一的土地管理制度以及分类制度，只有制度化的规范方式才是不动产登记制度进一步完善的有效途径[3]。应以土地为核心，登记在册的土地为依据，分别罗列不动产的位置、层数、规划等项目。独立的房屋所有权是建立在地权上的，不动产物权的核心是土地的物权，直接针对土地上不动产的物权都是以土地为基础和核心的。因此，不动产登记制度应以土地为核心展开。

2、不动产登记机构权限范围

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地生成物等。不动产登记的权利应当包括实体权利登记和程序权利登记。现有的国有土地使用权、集体土地使用权、房屋所有权等都应属于实体权利所包含的内容。实体权利则包括不动产租赁权，应予以登记，将不动产登记的本质功能体现出来。程序权利登记可以在制度层面上平衡不动产权利人和第三人的合法权益[4]。

3、不动产登记应引入代理人制度

不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业代理人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。

4、将现代信息手段应用到不动产登记中

随着现代化经济的发速发展，互联网技术可以说是突飞猛进，管理者可以利用网络技术将不动产登记这一工作信息化，逐步实现不同的登记机关之间的信息互通、同一登记机关不同区域的信息互通，使不动产登记主体实现无障碍查询。更有效的保护交易的合法化，坚决杜绝不动产的重复抵押现象的出现。

综上所述，不动产登记在物权法中有着十分重要的意义，我国的不动产登记虽有一整套完整的体系，但在实施过程中仍然存在着问题。作为管理者，应对不动产登记管理的现状及时做出总结，认识到问题存在的原因，针对问题提出解决的路径，做创新式领导。完善制度的同时，不断提高不动产登记的工作效率，使不动产登记制度为保护交易安全以及第三方关系人的合法权益提供保障，为创立良好的物权法秩序奠定良好的基础。

参考文献

[1] 张磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2102（1）：39-40.

[2] 徐承驹.我国不动产登记制度若干问题几点思考[J].中国外资，2011（4）：200-201.

[3] 程兵.我国不动产登记制度若干问题研究[J].法制与经济，2015（1）：101-102.

[4] 游海英.不动产登记制度若干法律问题探讨[J].建材装饰，2015（12）：146-147.