我国开征房产税的可行性研究.pdf

孙梦敏

摘要：2016年5月1日，营改增在全国范围内推行，营业税彻底退出了历史的舞台。伴随而来的问题是，原来以营业税为主体税种的地方政府面临着主体税种的缺失、财政收入压力增大、财权事权不协调问题。党的十九大报告中明确指出要加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系，深化税收制度改革，健全地方税体系。可见构建完整的地方税体系变得十分紧迫。本文通过分析地方政府财政收支的现状以及现行房产税存在的不足，提出开征房产税的可行性并指出存在的困难。

关键词：地方主体税 房产税 财政收入

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）06-0059-02

一、地方政府面临的财政现状

近年来我国地方政府的财政收支和房产税税收状况：

由上表可知，（1）从收入角度看，从2012年起，在国际经济复苏乏力、国内经济下行压力加大、营改增开始试点的背景下，地方财政收入的增长率逐年下降，且降幅较大。（2）从支出角度来看，支出的增速虽然在2015年出现了递增，但基本趋势是递减的，且支出递减的速度小于收入递减的速度。（3）从赤字规模看，2010年2016年，赤字规模逐渐扩大。从上述三方面可以看出，地方政府面临较大的财政压力。增加地方政府收入迫在眉睫。而房产税占地方财政收入的比重基本保持稳定且规模较小。由于房地产业是我国经济中的一个重要的产业，因而房产税存在着较大的改革空间。

二、开征房产税的依据以及现行我国房产税存在的不足

（一）理论依据

首先，房产是每个居民必不可少的生活用品，房产税的税源充足，税基稳定。且近年来我国房价逐年飙升，房产的保值增值能力显著，因而以房产作为征税对象可以充分保证地方的财政收入，同时保证了地方财政收入的弹性。其次，对房产征税体现了税收的收益性原则，一个地区的房产价格与当地的公共服务水平紧密相关，公共服务水平对于房产价格的保值增值起到了至关重要的作用。学区房的高价充分体现这一点，因而作为公共品的受益者，必须缴纳一定的税收来满足政府提供公共产品的财政支出需要。最后，房产税可以调节收入差距，促进社会公平，起到所得税无法起到的作用。随着改革开放以来市场经济的发展，我国居民收入差距拉大，基尼系数到了警戒值。贫富差距的形成不仅是收入分配不均所引起的，更是社會财富存量的积淀造成的，这一部分靠所得税无法发挥调节作用。富人的财富大量进军房地产市场进行保值增值，房产税作为一种直接税，不易转嫁，开征房产税可以起到缩小贫富差距的作用。

（二）现实依据

近年来我国房地产业发展迅猛，投机、囤积行为严重，房价一路飙升。习近平总书记在十九大报告中明确指出房子是用来住的不是用来炒的。房地产业非理性的发展，对于我国居民生活水平、经济结构的转型、市场的健康发展具有很大的不利影响。因而开征房产税对于规范房地产业的健康发展起到举足轻重的作用。其次，近些年来，随着地方政府大量出卖土地来获取土地出让金，大量的土地被开发商所占用，作为一种不可再生资源，政府手中可供出让的土地越来越少，因而靠“土地财政”这种方式来增加财政收入不可持续，必须寻找新的财源，而对房产开征房产税是一个很好的选择。再者，开征房产税也是对地方政府的一个有力的约束，居民可以对政府的行为进行“以足投票”，只有政府提供高质量的、充分的公共产品才可以维护自身的税源，增加税收。为了保证自己财政收入的稳定，政府必须提高财政资金的使用效率。最后，开征房产税对于完善我国的税制有积极影响，我国现行的税制以流转税为主，流转税易受经济发展水平的影响，不够稳定且容易转嫁，而开征房产税可以提高直接税的比重，促进社会公平，完善我国的税制结构。

（三）我国现行房产税的不足

我国现行的房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或出租房的租金收入向产权所有人征收的一种房产税。就课税环节而言是交易环节。就课税区域而言，现行房产税的课征范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村，自有住宅实行无限定条件的免税政策。以余值来征税，导致与房地产的市场价值无关，房产税税收缺乏弹性。对租金进行征税，由于监管不严，抵扣不合理现象凸出，税收流失严重，因而房产税税收收入低。上海和重庆虽然对房产税进行了改革，但也只限于高档住房，或者拥有两套房以上的外地人员，对个人用房依然优惠很大，房产税对于增加地方财政收入的作用不显著。

三、征收房产税存在的困难

（1）房产税作为一种直接税，要求纳税人直接纳税，会给纳税人带来直接的税收负担，因而纳税人会有严重的抵抗情绪。同时利益集团的存在，阻止房产税的开征。

（2）需要完善不动产登记制度，明晰产权，现阶段我国一部分房产是计划经济时期的福利性分房，产权不够明确。同时房地产的评估体系不完善，房地产的专业评估人才和评估机构短缺。

（3）征收房产税必会改变人们对房地产市场的预期，对我国的房地产市场造成一定的影响。由于房地产市场是我国一个重要的产业，甚至危害经济的正常运行。且开征房产税可能会影响房价，进而影响土地出让金收益，导致地方政府的财政收入减少，因而地方政府在开征房产税方面没有积极性。

（4）我国现行的《立法法》中明确规定，涉及居民财产的税收要进行立法征收，根据税收法定原则，征收房产税必须先立法，要有明确的法律规定，提高房产税的税收地位，不能通过暂行条例来征收。因而也延缓了房产税的进程。

（5）房产税作为地方税，应根据地方的实际需要对房产税进行征收，这需要地方有一定的征税权，而我国的税收权都集中于中央，具体规定由中央来制定，面对地区之间房价的差异，因地制宜，发挥房产税的税收弹性。

四、关于完善房地产税的建议

（一）建立健全房屋登记制度

只有明晰产权，才能做到征税的公平性。应以互联网为依托，实现各个部门之间信息的共享，建立全国性的房产登记制度，完善房产的登记信息，实现房产的公开化、透明化。

（二）加快建立财产评估制度，选用统一的评估办法和科学的评估周期

按照什么标准对房产价格作出公允的、市场化的评估，是一个急需解决的问题。同时房产价格不断发生变化，需要动态调整，以反映房屋的真实价值，因而周期的选择也很关键。只有真实地反映财产的价值，才能确定税基，最终确定纳税人的纳税额。应借鉴国外的经验，找出适合我国国情的方案。同时专业的评估机构和评估人员也是必不可少的，我国在这方面很短缺，急需培养专业的评估人员，建立专业评估机构。

（三）加快房产税的立法工作

为了贯彻依法治国和税收法定原则，必须加快房产税的立法工作，保障房产税的开征有法可依，一方面保障税务机关依法行政，同时可以加强对纳税人的监督，提高纳税人的纳税遵从度。

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责任编辑：杨国栋