长白山国际旅游度假区的规划建设

李斌

摘要：旅游业是吉林省国民经济的战略性支柱产业，长白山拥有吉林省核心旅游资源，其周边地区正形成旅游度假项目建设发展的热潮。通过对长白山国际旅游度假区项目选址综合性阐述，明确以综合性、协调性及安全性为项目选址原则，全面地分析确定选址条件、选定区位条件、用地条件、周边可依托条件、旅游资源条件、发展前景等五大要素，对项目选址方案进行论证比较，最终以定性定量分析综合得分高低确定项目选址。

关键词：旅游 选址 要素比较 定量分析

中图分类号：Q958 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2018）06-0251-04

一、项目背景

（一）长白山景区发展政策背景

自国家提出东北振兴政策以来，吉林省结合自身发展特点，提出《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发开放先导区》，并获得国务院正式批复，“长吉图”先导区建设正式上升为国家战略。《规划纲要》中提出合力推进长白山旅游经济带建设，共同优化旅游线路和旅游服务，壮大长白山旅游经济。长白山的旅游以及配套产业的发展提到重要的战略位置进行考虑，对所有在长白山地区进行开发的建设项目都具有重大的指导意义。

（二）相关规划背景

吉林省旅游“十三五”规划对本项目的发展具有宏观政策的促动作用，规划中提出重点发展长白山景区以国际旅游度假区、国际滑雪场、温泉度假区、自驾游基地等主要以生态休闲度假为内容的建设项目。在长白山旅游“十三五”规划中提出打造长白山国际生态经济示范区和长白山国际生态旅游度假区的战略。

《长白山旅游发展总体规划（2011～2020）》是具体指导长白山地区旅游发展的导向性发展规划，是本项目规划和建设的直接上位规划，具有更为直接的引导作用。规划中提出将长白山旅游景区总体定位为：以生态保护为前提，以天池及其他重要自然资源为核心吸引物群，以自然旅游为主导、文化旅游为支撑，集观光、休闲、度假、养生、运动等功能为一体，环境、社会、经济协调发展的世界级生态旅游度假目的地。提出以“观赏乐园、避暑胜地、冰雪世界、休闲天堂”为主题的世界级旅游目的地的旅游项目发展定位，具体建设世界级生态旅游目的地、户外运动目的地、度假养生目的地、冬季体验目的地、夏季避暑目的地。因此，从旅游发展定位和旅游产业发展，《长白山旅游发展总体规划》对本项目都具有直接指导意义。

二、项目简介

项目性质：某长白山国际旅游度假区项目

项目定位：旅游休闲、度假、房地产开发

项目规模：约1000亩

建设内容：高档酒店、温泉别墅群、国际滑雪场、水上乐园等及相应配套设施

三、项目选址依据

（一）选址原则

1.综合性原则

鉴于项目建设与发展受自然、经济和社会多方面因素的综合作用，需从全面、科学、系统的发展视角，融合城市规划学、地理学、社会学、工程学、旅游学等多学科知识，综合考虑影响项目建设的各项因素，确定全面涵盖项目发展要求的各个要素，建立评价指标体系，力求实现经济、社会和环境三大效益的统一。

2.协调性原则

项目的建设和发展将会对区域原有自然环境、经济和社会等方面产生相应的影响，特别是项目选址与当地政府的城乡发展规划关系密切，应该与现状建成区、城镇发展规划相协调。从项目建设和发展涉猎的各个方面，即用地、能源供应、给排水、地质、环境保护等方面统筹协调各个关系，实现项目建设和发展同区域整体发展的协调。

3.安全性原则

山地项目选址要充分考虑区域及当地的地质构造情况，场地不应设置在滞洪区、滑坡、岩溶发育地带、冲沟发育地带，活断层及7度以上地震区。项目工程建设应尽量避免较大规模地影响原有生态格局的活动，保证当地原有生态格局的稳定性和安全性。

（二）选址条件

项目选址是一项多因素的技术经济分析工作，必须在综合分析和多方案比较的基础上，慎重进行，需要考虑的选址条件如下：

1.自然地理环境

自然地理环境是度假区建设发展的重要因素，它是度假区所在地的本地条件，气候条件直接影响客源，进而影响度假旅游淡旺季的分配与长短，最终影响旅游度假区的经济效益。土质、地形、气候、植被和野生动植物的生态环境均在度假区建设的考虑范围内。

2.旅游资源条件

旅游度假区的一个主要功能就是“游”，自然旅游资源是度假区依托的主要资源，在旅游度假区选址时，需要具体评价自然风景的丰度与品位度。文化是发展旅游业的灵魂，深度发掘文化旅游资源，开发有丰厚文化内涵的旅游产品，能为旅游度假区建设增添活力。

3.以交通为主的基础设施

基础设施主要指旅游度假区拟建地区的道路网络、水电、医疗、教育、娱乐等配套设施。度假区所在城市必须有良好的区域，方便对外公共交通的可进入性，可进入性涉及游客到达目的地的相对容易或困难程度。

4.市场区的社会经济特征

旅游业的成败决定于能否抓住消费者的消费需求和心理，这就要求规划者对市场区的人口特征进行分析，分析其数量、收入、婚姻状况、家庭规模、闲暇时间、教育水平、职业、宗教、对旅游的态度、对各种旅游产品与服务的偏好等。根据消费者的需求与心理，打造旅游吸引物，发挥自身特色，促进旅游的可持续发展。

5.区域经济状况

区域经济状况往往影响土地、劳力、资金的可获得性及成本。企业关系涉及同行业的竞争以及与其他行业的竞争，涉及资源的争夺。

（三）选址指标

1.指标选取

旅游度假区的选址具有三种类型：资源型、客源型和資源—客源型，主要考虑的因素为资源条件与区位条件，结合旅游度假区项目选址的条件与影响因素，本报告选取区位条件、用地条件、周边可依托条件、旅游资源条件、发展前景等五大要素，对项目选址方案进行论证比较。

2.指标解释

区位条件：即地块的自然地理位置、经济区位（包含经济空间关系与职能）、交通网络条件。

用地条件：即地块的用地面积、形态、地形地貌特征、现状地物等能否满足项目的要求。

周边可依托条件：即地块周边依托的居民点等级、规模、社会经济特征，基础设施条件、社会服务设施条件。

旅游资源条件：地块自身及周边区域的旅游资源禀赋、资源的丰度与品位度等条件。

发展前景：对地块所在地的旅游资源开发潜力、土地开发潜力、项目建设难易程度（包括土地权属、用地类型等）作出相应的判断。

四、项目选址多方案比较

（一）地块各要素定性比较

（二）多方案定量分析

本项目采用方案比较法对各个地块进行论证，即：确定方案比较的判断因素，根据各方案的实际条件给出比重因子和指标评价值，根据比重因子求出各方案每项指标的评价分和不同方案的评价总分。

具体原理：将最一般的影响因素，确定其权数为1，再将其他种种因素与之相比较，分别确定其权数。其中例如就区位条件中的“自然地理位置”这一因素而言，对地块x影响程度最佳，规定等级系数为6，以此类推。其他因素对各方案的影响，依据相同方法均可根据实际情况给出等级得分系数，由此把等级系数和权数相乘后加和，即可得到选址方案的最后得分。

其数学表达式为：

■（i=1、2、3…6；j=1、2、3…16；n=16）

式中：Q为各地块综合得分；

Wj为第j个指标权重值；

Pij为第i个地块第j个指标得分值。

首先为6个地块影响因子赋权重，以长白山旅游景区游客满意度测评研究中因子分析为借鉴，通过因子分析可以判定五大主因子的累积解释率超过85%，经过因子分析之后，可以对主要因子分类解释。

F1：为区位条件因子，包括了自然地理位置、经济区位及交通区位这三项因子，这三项因子均解释旅游目标地块的区位背景条件。

F2：为用地条件因子，包括地块形态、地块面积、地形地貌特征及现状四项变量，这四项变量都是地块自身土地利用现状，解释了地块发展旅游业及旅游房地产业的土地资源供给情况。

F3：为周边可依托条件因子，包括周边各等级居民点、基础设施和社会服务设施条件三项指标，这三方面涉及地块发展旅游业及旅游房地产开发的基础设施和服务内设施内容。

F4：为旅游资源条件因子，包括了自然风光、景区特色、观赏价值、资源丰富度、文化价值等多项因子，归纳为数量、品位和综合价值三项指标，这三项指标都是关于旅游资源的内容。

F5：为地块发展潜力因子，包括了地块及其周边旅游资源开发潜力、土地开发及扩张潜力，另外还包括地块项目建设难易程度者三项指标，这三项指标很好地解释了地块发展的空间大小。

在此基础上通过综合评价确定权重，指标权重的确定关乎到各因子的影响作用，确定因子权重主要是根据因子分析来确定，首先是通过因子分析的方法得到16个评价项目的权重集。因子得分系数越大说明了变量与因子之间的关系就越大，对因子的贡献也就越大，所对应的赋予权数也越大。由于各个评价指标对应的原始数据是存在差异的，所以还要对其进行归一化处理，这样得到的结果较为合理、客观。

定性指标定量化处理，以评价值最高者作为最优方案。

注：1号地块——宝财岭地块、2号地块——松山林场地块、3号地块——光明林场地块。

根据上表明显可以看出，综合区位条件、用地条件、周边可依托条件、旅游资源和发展潜力5项因子综合得分情况分析，综合得分由高到低的排序依次为：宝财岭地、光明林场地块、松山林场地块。

宝财岭地块由于区位优势明显，连接长白山西坡与南坡，旅游资源丰富，在资源开发和土地开发方面均具有很大优势，因此综合得分较高，以24.59的得分居首位；光明林场在五项因子综合评价中均处于相对较高水平，大部分指标得分系数均大于等于5分，地块面积虽较小，但扩张空间较大，整体优势仅次于宝财岭地块；松山林场地块占优势的指标最多，但由于地块涉及国有林场转产问题，政策敏感度较大，从而导致综合得分最低。

五、结语

地块一：宝财岭地块

优势：宝财岭地块，紧靠池南区，北临池西区，区位优势明显，交通条件便利。该地块借地利之势，既可体验西区风景区的高端旅游项目，又可领略南坡风景区保存完好的原始风貌。同时，地块位于长白山腹地，具有较好的私密性。随着池西区旅游的进一步开发以及池南区旅游的发展，地块内的丰富旅游资源未来开发潜力巨大；地块现状为宅基地、耕地及集体林地，开发周期短，开发成本相对低，项目实施能够得到政府政策支撑，开发前景乐观，开发价值高。

不足：地块附近无高等级交通设施，社会服务设施不足，现状设施多依靠漫江镇。

地块二：松山林场地块

优势：松山林场地块位于长白山腹地，西臨池西旅游开发区，三面群山环抱，中心区域地势平坦，域内的松江河穿流而过，河水充沛清澈，森林资源丰富，自然环境优越。与省道S302、长白山环山公路相连，距离中心城镇区域较近，是近年来投资热度较高的地块，发展前景较好。

不足：地块受土地权属的限制，项目开发首先需要得到国家林业局林地征用批复手续才能开发利用，这一过程难度大，周期较长，对项目整体投资回收不利。

地块三：光明林场地块

优势：光明林场地块毗邻池北旅游经济开发区，景区成熟度高，客流量大。承载地区域交通体系较完善，区位条件优越，现状地块从用地面积、地形地貌特征等方面来看，都比较符合项目发展要求。所在区域基础设施、服务设施完备，自身有一定的服务设施，有很大的提升空间。旅游资源比较丰富，山、水、林、泉、文化等景观要素兼备，旅游开发潜力巨大，发展前景广阔。

不足：周边高等级交通设施较少，影响地块可进入性。项目可能存在征地动迁及经济林补偿等障碍性因素。

综合上述定性、定量分析，宝财岭地块在区位条件、用地条件、可依托条件、旅游资源条件以及发展前景上具有很大优势，符合项目的选址要求，因此，建议宝财岭地块为项目优先考虑的选址地块。

责任编辑：杨国栋