李朝

摘要：近几十年来，我国的房地产行业整体处于上升水平。现在已经成为我国经济发展宏图中非常重要的一个版块。怎样去解析房地产上市企业的盈利能力一直是这个行业的一个非常重要的问题。在反映公司业绩的财务报表中，可以分为企业获得利润的能力、偿还债务的能力和持续经营的能力。其中获得利润的能力是这些指标中的第一重。基于上述，本文选择深入分析中国房地产上市公司的盈利能力。首先，本文从企业获得利润能力的含义、财务因素以及房地产上市公司现状相关指标分析等方面进行了详细解说。其次，从获取利润能力的因素、发展、制约、稳健、持续五个点来详细搭构了房产上市公司盈利能力的一个分析框架。最后，论文从企业内部治理和外部完善两方面就如何提高我国房地产上市公司盈利能力提出了建议。

关键词：房地产 盈利能力 上市公司

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2017）16-0170-02

一、我国房地产上市公司盈利能力影响因素

（一）稳健的会计政策选择提高公司盈利能力

盈利水平反映了公司依照会计准则，在某个会计期间内的公司整个运营方面的成果。尽管公司的盈利水平受制于公司的实际财务状况和运营能力两个因素。但是，平稳有效的财务政策和健全的财务机制，将会给公司的获利水平带来巨大的影响，可以使得企业的经营状况得到一定程度的提升。

（二）公司的规模大小与盈利能力呈正相关

公司的规模即公司的生产和经营规模，体现了生产资料和劳动力在企业内部的集中程度，进而反映了公司的生产和经营的能力。公司的盈利能力在一定范围内与公司的规模呈正相关。这种正相关体现在总投资项目和规模效益两个方面，投资项目越多、公司规模越大这个公司的盈利能力相应越强。

（三）企业盈利模式的独特性提高盈利能力

企业获利的方式可以体现在企业盈利模式的选择上，主要体现在企业统筹规划各个方面的资源，为自身创造具有高价值的盈利模式。当企业慢慢探索出自己独特的经营模式时，就可以获得比预期要高的收益，这就是提高企业的竞争力的重要方式。

（四）现金流越多公司盈利能力越强

公司在保障自己盈利水平方面有一个必不可少的因素就是现金流。当公司的账本上出现关于现金流的净收入时，就表明这个企业已经进入可以赚取利润的时期。如果一个公司获利逐渐增多时，就说明有很多现金进账。

二、我国房地产行业上市公司盈利能力现状分析

（一）营业净利率下降速度变缓

由表1可知，2011-2015年我国房地产行业的上市公司的营业净利率呈现倒U形结构，表明虽然我国房地产行业的收入稳中有升，但是获得的净利润却没有回转的迹象。

其中2013年的营业净利率达到最大值，约为1.15。2012年和2014年我国房地产上市公司的营业净利率分别为0.10和0.02，而2011年和2015年的营业净利率均为负值，分别为-0.05和-0.07，虽然我国房地产行业的上市企业的近三年的营业净利率逐年下滑，但是近两年的数据表示下滑速度明显变缓。以后的数据应该会有一个转折，数据会有所提升。

（二）资产报酬率逐年下降

由表2可知看出，2011-2015年我国房地产行业上市公司的投资利润率整体上呈现一直下滑的状态，其中2013年的资产报酬率小幅度回升，达到约0.04，然而2014年和2015年大幅度下降，其值分别为0.03和0.02。

这个状况意味着公司业务总额增长的同时，资产报酬率不一定提高。这几年中，房地产企业总体没有充分把资产利用起来，沒有发挥出最好的获利性。在这种指标下滑的状态中，房价还在一直不断上升，泡沫太大吞噬了以后的一部分盈利。

（三）净资产收益率近年大幅提升

股东权益报酬率=可供普通股东分配的净利润/平均普通股东权益*100%。

该比值是体现公司借助股东投入资产能带来多大利润的指标，是决定公司净资产获取利润水平强弱的重要体现。

由表3可以看出，2010-2013年我国房地产行业的上市公司的资产收益率虽然下滑但波动幅度不大，相比2010-2013年，2013-2014年资产收益率的跌幅较大，其中2014年的资产收益率达到最低值，约为0.02。其中2015年我国房地产行业的上市公司的净资产收益开始大幅度上升，达到了约值0.03。

由此可知，我国房地产行业上市公司的净资产收益率虽然2014年下降幅度较大，但2015年开始有所回升，体现了近年来我国房地产企业的股东收益状况开始好转。也更加表明了以后年限数据会有所提高。

（四）成本费用利润率波动幅度较大

成本费用利润率=利润总额/成本费用总额*100%。成本费用利润率对于公司选择经营范围、选择投资项目带来的成效是非常有效的参数。

由表4可知，2011-2015我国房地产行业上市公司的成本费用利润率的波动幅度较大，在此研究期间成本费用利润率达到了最大值46.50%，最小值10.34%，两者差值达到36.16%，从2013年至2015年持续下降。其中2011年的成本费用利润率约为36.46%，2012年的成本费用利润率下降约为24.83%，2013年的成本费用利润率达到最高值为46.50%，之后2014年和2015年我国房地产行业上市公司的成本费用利润率一直处于下滑趋势，2015年其成本费用利润率降至约10.34%。这表明了我国房地产行业近五年企业经济效益的不稳定。

三、稳定并提升我国房地产上市公司盈利水平的措施

（一）加强对流动资金的控制

可支配资金的流动能力强弱性对于房地产行业来说是重要的经济指标，资金流动的速度对于房地产行业来说是赖以生存的根基。如果一个房地产企业缺少可控资金和资金周转率较低，很大程度上会造成财务风险。但是资金流动性速度的快慢需要辩证地看待，在考察企业资金流动率的同时也要综合企业对自己是否合理分配，才能更加全面地考量企业存在的财务问题。在经济学上，当营业额销售总量不变的情况下，企业可控资金越高，资金周转能力越强，所获得的利润总额就会更加可观。因此，企业想维持盈利水平，建立风险预估机制，就要重视资金分配，资金流转的情况，减少由于资金匮乏、周转不灵原因形成的财务风险。

（二）多元化融资渠道

现如今世界经济整体下行，国内实体经济的不景气和房地产行业制度不健全的发展使得我国房地产经济尚处在发展上升阶段过程中，房地产企业在这样的大背景环境下融资渠道受限。除了基础的融资借贷方式以外，尚未有更多的融资渠道。房地产行业在行业制度不完善的情况下缺少正确的引导。因此房地产企业要合理利用国家政策以及行业平台，首先要提高自身的行业影响力，第二要拓宽融资渠道，通过融资上市、发行债券等方式积极拓展融资方式方法。

（三）完善企业治理机制

我国的房地产行业政策尚处在完善阶段，房地产企业大多数也处在探究摸索阶段，因此不管是从国家政府方面还是企业内部管理方面来说，都缺乏完整可靠的政策規则。企业内部结构不完善，片面追求经济利润，造成财务风险加重的可能性。因此，房地产企业应该积极关注响应国家政策，不断建立内审内控机制，加强自身的运营能力，完善各个部门职能和统筹协助能力。使得企业权利分开又相互制衡，从制度方面避免财务危机。

（四）优化房地产金融环境

现如今我国房地产金融环境混杂，应努力优化我国房地产金融环境。我国应加大房产行业资源配置的效率，更全面地完善我国房地产金融制度，从而可以促进我国房地产行业上市公司的健康发展。另一方面，更应该提高房地产企业金融创新能力以及金融运行效率，由此提高行业服务水平与风险防范水平。最后，还应完善我国住房公积金制度，提高公民购房的便捷性，这些都有助于提升房地产上市公司的盈利水平。

（五）合理化房地产市场供应结构

随着中国房地产市场改革深入化的增加，我国对住房的需求越来越多，对住房的质量越来越重视，房地产资金的供应也在不断扩大。现在的土地规模有限，人口越来越多，买房的需求也越来越大。又鉴于现有的土地政策，有必要确保一定的耕地面积，但同时也需要满足现代社会对优质住房需求的不断增长，所以在房产供应结构的解决问题上有一定困难。而且现在中国住房需求多样化，不仅包括大学毕业生住房需求的稳定，而且还包括一大批农民工。因此，为了中国房地产行业的可持续性健康发展，房地产投资者应该降低建设高价商品房的资金比例，进一步合理化中国房地产市场供应结构。这样一来，不仅可以缓解我国大部分人的购房压力，也可以使我国房地产行业稳定地提升盈利能力。

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责任编辑：于 蕾