物业管理国际质量体系认证精要.ppt

梁凤屏

[摘 要]物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了多年的历程。但是，迄今为止，我国尚未形成真正的物业管理市场。我国的房地产经历了一个快速发展的阶段，各种类型的房地产公司都得到了数量上和质量上的发展，但是同等重要的物业管理却没有取得足够的重视程度。我国目前的物业管理还处于一种的参差不齐的阶段，没有形成统一的标准和完整的体系。本文旨在通过对我国当前物业管理现状及物理管理进行分析，挖掘其存在的问题，并对我国的物业管理标准化体系建设提出相应的建议。

[关键词]物业管理；分析；标准化；建设

中图分类号：F299.233.47 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）25-0084-01

1 物业管理模式的存在问题和反思

1.1 物业管理的主体出现严重错位现象

任何一个行业要想顺利发展并取得一定的成就，就必须与时俱进，顺应时代发展的潮流，否则终究会被历史前进的车轮所埋没。改革开放以来，我国虽然强化了物业部门的管理，但综合来看，依然处于初级发展阶段，物业管理的模式太过简化，管理理念不够先进，体制也较为粗放，这对整个行业的进一步发展极为不利。一般来说，物业管理其实就是由业主实行其共同管理权限的一种具体体现。业主作为物业的所有者主导了物业管理的制度，同时也是物业服务的消费者，为行业的发展提供了一定的资源，再由业主大会行使物业管理的职能。然而，在我国物业行业的发展进程当中，业主的权利与地位很容易受到打压，相关制度很难真正的落实到位，多数是由物业的服务部门代为管理的，使得效率低下，进而严重制约了物业管理行业的可持续发展。在现行的《物业管理条例》当中，针对这一问题缺乏相应的解决举措，反而明确规定了物业管理进程中，业主委托的服务企业可以采用行政法规的权限，来维护物业管理中的主体地位不受侵犯。这一系列规定使得物业管理的主体出现了严重错位的现象，即服务企业与业主的角色扮演出现了很大的差错。在一定程度上这种错位现象会使得社会普遍对物业管理的认知出现严重失误，进而造成业主的自由决定权与选择权不能顺利行使，对这个行业的进一步发展留下了很大的障碍。

1.2 物业服务市场体制名存实亡

只要有市场的存在，必然要有买卖双方的存在，这样才能形成一种良好的交易关系。在此基础上，如买卖双方的基础足够庞大的话，就会进一步形成竞争机制，这对市场取得长足发展极为有利。在物业管理市场当中，买方由业主大会扮演，卖方则由物业公司担任。物业服务产品是一种公共服务性质的产品，除了业主大会中全体成员之外，任何一个单一形式的业主都无权确定其价格。然而，目前在我国物业管理的发展进程当中，大多数住宅区尚且缺乏专门的业主大会机制。在一定程度上使得物业服务市场处于有卖方无买方的地位，即大多数地方强买强卖的现象依然十分普遍，进而使得物业服务即使业务水平十分低下，也很容易有谋取暴利的行为出现。在这种情形下，市场中缺乏了竞争，也就缺乏了继续发展的动力，进而给物业管理的发展留下了极大的障碍。

1.3 物业管理机制严重匮乏

当前，物业管理的逐步发展使得各种矛盾凸显而出，由于物业管理不到位所引起的各种问题屡屡发生，人们对物业管理的意见也很庞杂，这对于住宅小区内人们的生活状况以及和谐社会的构建极为不利。另外，各类矛盾的产生其实都源于目前所实施的物业管理体系及其相关细则的缺陷。一旦不能及时的对现行物业管理机制作出相应的改善，优化物业管理模型，必然会使得物业管理发展的前途受到很大的干扰，严重的话还有可能使得和谐社会的建设处于停滞不前的地步。

2 如何实施物业管理标准化体系建设

2.1 完善物业管理体系

标准化体系需要根据企业的内部结构，按照发展要求和物业管理目标，有序、有规划的具体实施。所以在建立标准化体系的第一步便是建立完善的物业管理体系，同时加强物业全体员工对标准化的认识，充分发挥标准化的效果。可以成立一个专业的建立标准化体系的小组，这个小组里面的成员必须有管理层参与，提出和现在生活节奏相适应的发展任务，同时制定有效的标准化制度，全面负责物业标准化的全面工作。

2.2 加强物业公司的相关的资质管理

房地产的行政部门应该对物业公司实行比较严格的管理，进行严格的审核，不定期的抽查其服务经营情况，督促物业公司向大型化、正规化发展，创造规模化的效益，并对经营的比较好的公司进行奖励，将其像物业管委会推荐。

2.3 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律

物业管理涉及到的部门较广，其中包括市政、房地产、商业、通讯等，其中各部门的专项法规在物业管理过程中的权威性有限，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。

3.4 建立业主合约和业主委员会制度

房地产企业的行政管理部门应重视业主合约和业主委员会的建立工作，对于已经建成并投入使用的建筑，房地产企业可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。

3.5 加强物业公司的资质管理

房地产企业要对选择的物业公司的资质进行审查，并进行严格管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向業主委员会进行推荐。

3.6 设置机构，规范管理

在物业管理工作中，应设立专门的物业管理机构，并在实施过程中，注重利用国家和地方政府制定的相关法律法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

3.7 实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度

业主委员会管理制度是物业管理中的一项十分重要的举措，业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。

结语

伴随着全球经济一体化，竞争在加大，所以建立标准化的管理迫不及待，物流管理亦是如此。而且随着高标准的住宅和写字楼的大量使用，物业管理的重要性也随之提升，标准化工作是必不可少的重要手段之一，是获得最佳经济效益的捷径，也是物业管理企业提升服务质量、工作质量的基准。

参考文献

[1] 张晓辉.我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学，2005.