罗妙华

一.酒店的基本资料：

该酒店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105.32㎡，酒店于2003年9月开始营业，并于2005年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。

该酒店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在东莞市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元/间左右。通过市场调查，东莞市同档次酒店平均价格在400～450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。

二、运用收益法进行测算过程

（1）酒店年经营收入的计算

A.客房部分收入

根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间。 注：借鉴：客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。数值取值既有社会平均水平又考虑了个体情况。

客房部分年收益2572.70万元。

B.中餐厅收入

考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益3131.70万元。

C.西餐厅收入

本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益700.80万元。

注：中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元、西餐厅的人均消费在120元左右每天平均上座率在200%左右、所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，都没有说明是客观取值。

D.桑拿收入

根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益3276.79万元

注：BCDE收入用实际收入不妥，应选用社会平均收入

桑拿收入按57间计算错误，没有计算装修10间的收入，应与后会议中心收入计算相同理由，应计算67间。

E.KTV俱乐部收入

本酒店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益3449.25万元。

F.铺位出租收入

由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47.64万元。

G.会议中心收入

目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大；故本次评估按照正常营业计算其收益价值。

根据酒店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益36.50万元。H.其他收入

其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257.27万元。

注：如有多项收入可分别计算，选用不同的报酬率

以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：

酒店年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺位出租收入+会议中心收入+其他收入=2572.70+3131.70+700.80+3276.79+3449.25+47.64+36.50+257.27=13472.65万元

（2）总营业支出

A.营业成本

根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368.16万元。

B.营业费用估算

营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。

四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445.97万元。

注：考虑到在估价时不计建筑物折扣费用未说明理由

C.管理费用及财务费用估算

管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347.26万元。

D.有关税费

依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费为957.04万元。

本次评估酒店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10118.44万元。

（3）酒店房地产年净收益计算

酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%～15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业成本利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：

房地产年净收益=酒店年经营收益-酒店年经营支出-酒店商业利润=13472.65-10118.44-10118.44×11%=2241（万元）

（4）房地产的收益价值

房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为48.5年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某酒店的建筑面积共计28105.32万㎡，则房地产收益价值为：

V=（A÷Y）×[1-（1+Y）-n]=2241÷9%×[1-1÷（1+9%）-48.5]=24519（万元），则，酒店单位面积收益价值为：24519×10000÷28105.32=8724（元/㎡）

根据评估经验，本酒店的收益单价取整为8700元/㎡ 。

参考文献：

[1]《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）.

[2]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.