浅议我国中小房地产企业项目投资过程中的风险管理_新闻_

邱今堤

[摘要]企业风险管理应成为中小房地产企业日益重视并亟需进一步研究、探讨和完善的重要课题。中小房地产企业项目投资过程中的风险来源是十分多样而复杂的，不仅包括外部的宏观经济环境、政策、市场、利率、法律等风险，还存在内部的财务、质量、安全等风险。中小房地产企业风险管理也面临诸多挑战和问题，一是房地产市场进入新常态的发展阶段；二是缺乏项目投资风险管理的长远规划和制度设计；三是其风险管理能力弱、风险管理策略不足。对此，完善中小房地产企业项目投资的风险管理的思路应该兼顾内外：加强项目的内部审计和管理，应管控风险并抓住发展机遇，建立外部联结，进行风险管理组织建设，建立风险预警机制。

[关键词]中小房地产企业；项目投资；风险管理

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）02-0056-03

在复杂而竞争日益激烈、企业内外部环境处于深刻的急剧变化的当代，包括中小房地产企业在内的所有企业的生产经营管理活动都面临着巨大的不确定性，而这些不确定性将可能对企业经营效益带来损害。对于企业而言，风险是无时无刻无处不在的，而对风险的管理才能够转危为机，实现企业的长久而健康的发展。[1]正是基于这一忧患和危机意识，企业风险管理（Risk management）理应成为中小房地产企业日益重视并亟需进一步研究、探讨和完善的重要课题。企业风险管理是指作为组织的企业对于风险的可能性及其背后可能获得的收益和效益的机会所采取的综合的、全面的整体理念及相应的行动，包括风险的识别、评估、企业反应活动、风险控制和预警活动、风险信息的监控、风险传递等活动。[2]因此，在房地产市场进入转型阶段的特殊时期，推动我国中小房地产企业完善项目投资过程中的风险管理的控制系统，能够在提升中小房地产企业项目投资的经营效益、保持并提升企业市场竞争力的同时，实现中小房地产企业项目投资的战略和经营目标，创造市场价值。

一、复杂而多变：中小房地产企业项目投资过程中的风险来源及其特点

中小房地产企业是我国房地产市场中的重要參与者之一。从企业的视角来看，企业的各项市场行为及其相关联的最终目的在于获得利润、实现经济效益。投资房地产项目并进行开发、运营、营销和销售则是中小房地产企业的主要活动。一般而言，中小房地产企业的房地产项目投资活动指的是，中小房地产企业将自有或通过融资手段获得的资金，投入到土地使用权的购买、土地开发、商品房及其配套设施或商业地产的开发和经营以及包括物业管理在内的一系列相关服务的活动，以此来获得经济收益，实现资金的保值增值。[3]但是，实务界和理论界都清楚地认识到：房地产企业的项目投资的全过程充满着不确定性，以及不确定而带来的风险和机遇。也正因为如此，风险分析以及相应的管理是中小房地产企业在项目投资从决策、运营、融资到服务所必须进行的不可或缺的内容。[4]本文认为，中小房地产企业项目投资过程中的风险来源具有复杂、多样而且动态变化的特点；具体而言，风险来源可以大致分为两大范畴：一是外部风险来源；二是内部风险来源。

（1）中小房地产企业项目投资过程中面临的外部风险

外部风险，顾名思义，就是指在项目投资的决策、运营、管理等全过程中，中小房地产企业所面对的由于企业外部环境的变动和不确定性而带来的风险。房地产项目投资是嵌套于整个宏观经济环境和政策制度背景之中的，其全过程中的参与主体不仅包括中小房地产企业自身，而且还涉及与地产、房产相关的供应链和产业链链条上的企业，例如建筑施工企业、商业银行等金融机构、政府部门等监管机构。因此，中小房地产企业在项目投资过程中面临着许多外部不确定性，这既包括外部风险也包括外部可能的机遇，包括宏观经济环境风险、外部政策风险、金融货币风险、建筑施工风险、房地产市场变动风险、法律风险、利率风险以及其他不可抗力的意外风险[5]。

典型的如项目投资过程中面临的因为政策变动而带来的政策风险。房地产市场受国家经济政策的宏观调控的影响极深，政策风险指的是国家（中央与地方政府）颁布并推行的与房产、地产相关的一系列政策而给房地产项目投资和开发带来的不确定性。[6]具体而言，项目投资过程中的政策风险因为其具体来源的不同又可细分为：土地政策风险、信贷融资风险、税收政策风险、诸如住房限购保障等住房政策风险。[7]这就要求中小房地产企业在项目投资决策、可行性分析、经营管理等阶段时刻保持对相关房地产政策的敏感度，制定风险管控的预案。

（2）中小房地产企业项目投资过程中面临的内部风险

除去面临的来自外部的政策、法律、市场环境的不确定性而引发的风险之外，在项目投资过程中，中小房地产企业是否能够依照规划，顺利完成项目的投资、运营与销售等一系列活动，还需要仰赖项目投资与运营过程中企业内部对项目的管理能力。在这一过程中，因为中小房地产企业内部的各种因素的影响，项目投资也可能面临许多风险，包括工程质量的监控而带来的质量风险、运营风险、项目管理风险、企业内部外部融资风险、财务风险等。项目投资的内部风险主要是由中小房地产企业自身原因形成的。

例如，项目投资过程中房地产企业可能面临的财务风险。房地产项目投资具有资金密集的特点，项目投资资金量大而且周期性强、资金的回收周期较长。[8]对于中小房地产企业而言，由于自身缺乏大规模的项目资金来源，因此，往往只能通过融资而进行负债经营。这就使中小房地产企业面临可能的财务风险。项目投资过程中，房地产企业的融资、投资、资金运营与管理、成本收回、利润获得及其分配以及如何进入下一轮的资金周期循环等[9]，都可能会带来一定的财务风险，造成项目运营的停摆乃至烂尾，影响企业经济效益的实现。

二、项目投资过程中房地产企业风险管理的挑战及问题

（1）我国房地产市场进入“新常态”：房地产企业风险管理的背景转变

2013年以来，我国宏观经济的发展特征整体进入新常态的发展阶段，其特征主要在于[10]：一方面，我国经济增长进入中高速的发展阶段，以往维持的高速发展难以为继，结构性减速是经济增长的趋势；另一方面，新常态下我国经济转型进入攻坚期，如何化解产能过剩、推动产业升级“腾笼换鸟”、实现城镇化转型的战略、提高全社会和企业的创新能力并以此提升生产效率等等也是新常态我国经济面临的新挑战。

与此相关，房地产市场的发展脱离不开整体经济环境，我国房地产市场也进入深度调整期，最明显的就体现在房地产市场中商品房价格的变化上：从以往的交易量和交易价格以较快速度增长转变为当前交易额和交易价格以及房地产项目的开发投资额等均进入缓慢增长乃至负增长的情况。[11]尽管一二三线城市在房地产市场表现方面存在结构性的差异，但是毫无疑问，与90年代以来房地产市场的高速发展相比，我国房地产行业及市场已经进入了调整期，供求关系发生了改变，房地产企业的盈利能力、市场拓展能力、未来发展潜力等面临的挑战也逐步增多。正所谓“穷则变，变则通”，在新形势下，中小房地产企业如何修炼内功、化解风险、把握机遇，就成为未来能否实现可持续发展的关键。

（2）中小房地产企业缺乏项目投资风险管理的长远规划和制度设计

风险管理的有效性的前提在于企业管理者需要树立较高的风险意识、科学的风险管控的理念。[12]但是，中小房地产企业的经营管理者在项目投资过程中常常没有对可能的不确定性带来的风险保持充分的敏感、警惕和意识，对于风险的复杂性、动态变化等特点也没有充分而科学的认识。“理念决定行为”！缺乏风险意识、风险管理的理念，使得中小房地产企业的经营管理者在项目投资的决策阶段、前期筹备阶段、具体运营阶段、后期营销阶段都缺乏对可能的风险以及对风险管理的长远规划、应对措施和企业内部相应的风险管理机制的建立和完善。实际上，从风险管理的视角来看待企业的项目投资行为，中小房地产企业是风险管理的“利益攸关方”，因此也是责任主体，企业经营管理者如果缺乏长远的风险管理的规划，且没有对风险管控进行顶层设计、制度设计并进行相应的组织建设，如此一来，中小房地产企业内部的人员其也就难以建立起自身的风险管理和控制的意识和积极性、能动性，导致企业内部风险管理意识不浓、认识不足。[13]

（3）中小房地产企业项目投资风险管理能力弱、风险管理策略不足

除了风险管理意识不足、长远规划和制度设计不够之外，我国中小房地产企业在項目投资过程中面临的另一个挑战在于其对项目投资和管理的风险管理能力较弱、风险管理的策略欠缺。在企业风险管理领域常常运用“风险管理成熟度”来衡量一个企业在风险识别、应对反应、控制活动、信息沟通等风险管理层面的能力及其管理水平，并以此将企业风险管理能力划分为初始级别、可重复级别、已定义阶段、管理阶段和优化阶段。[14]以此为标准，大致可以认为，我国中小房地产企业在项目投资过程中所展现出来的风险管理水平往往是零散的、无意识的、无组织并且无规划的，往往是建立在以往经验的基础之上而没有引入科学的风险管理的技术和理念。而在风险管理的具体操作策略方面，中小房地产企业也往往出现“捉襟见肘”，孤军奋战而难以找到合理并适合自身发展情况的风险管理的应对方法。根据以往研究者的总结，房地产企业在进行项目投资的决策阶段、前期筹备和分析阶段、运营阶段、后期销售阶段等，需要采取不同的风险管理的策略，例如，对项目的可行性的分析、市场预测分析、政策和宏观市场环境的分析、企业内部资金情况和投融资组合的设计等等。[15]中小房地产企业在这些方面都存在许多不足，这主要是因为企业经营管理者仍然奉行的是粗放式的、经验式的管理理念和方式，而没有对企业内外部的风险管理活动进行重新的洗牌、整合、变革和提升。

三、兼顾内外：完善中小房地产企业项目投资的风险管理的思路及关键措施

（1）加强房地产投资项目的内部审计与管理控制

如前所述，项目投资过程中，中小房地产企业所可能面临的风险不仅来自外部，也来自内部。而且，进一步讲，外部风险来源的真正实现往往也是因为企业内部管理控制的失当而造成或扩大的。[16]因此，中小房地产企业内部管理和控制是否有效，是项目投资过程中的风险形成以及应对是否得当的重要影响因素。因此，中小房地产企业在进行风险管理的过程中，理应加强对投资项目的内部审计（Internal audit）的力度、提高管理控制的强度及其科学性、持续性和有效性。实际上，在企业风险管理这一理论范畴，内部审计与控制是其不可缺少的内涵，也是重要的理念和实践的来源。[17]一方面，项目投资开发和运营的过程中，中小房地产企业理应建立科学而规范的内部会计审计，提升财务数据等的准确性，防范可能出现的财务风险以及相应的连锁反应；与此同时，中小房地产企业也要加强对投资项目的内部控制和管理，这主要包括对与项目相关的内外部环境控制、决策过程须遵循的程序和方法、风险的识别和评估、项目运营与管理的监督和控制等。此外，为了加强对投资和开发的项目的内部审计、管理、监督和控制，中小房地产企业还应该从组织文化建设来提高全体员工的审计和管控意识，以内部员工激励和考核并重，强化决策能力和执行能力，并推动风险与机遇的相关信息在企业内部从决策层到执行层的分布和传播。[18]

（2）项目开发与投资过程中，房地产企业应管控风险并抓住发展机遇

有研究者提出，企业风险管理的理念和实践不仅包括对因为不确定性带来的隐患、危险等风险的识别、回避、应对和管控，更重要的是，在当今以信息快速更迭、机遇稍纵即逝的时代，房地产企业（特别是中小房地产企业）也应该在管控风险的同时做好准备，抓住项目开发和投资的发展机遇。也就是说，风险管理活动既是风险识别、预警与控制，同时也是转危为机、抓住机遇的过程。[19]然而现实情况却是，我国中小房地产企业更多地聚焦于对眼前的、短期的风险的应对方面，而没有从长远规划的视角来看待，企业处理、应对好未来的风险也有很大可能给自身的项目投资与扩张、企业之间的战略合作、市场声誉的提升和积累等方面带来的积极的、正面的影响。古人有云“祸之，福之所倚”，风险与发展、挑战与机遇往往是相伴相生的。因此，在项目开发、投资和运营过程中，中小房地产企业在前期分析、识别、管控可能的风险的同时，也应该深入探讨和总结风险背后可能的发展机会，以风险管理的路径和思路作为企业内部和外部改革和重整的推动力！换句话说，中小房地产企业不仅应以保险的态度来应对未来的不确定性，而且也应从更为全面、整体的视角来理解风险及其背后的消极与积极的影响。[20]

（3）善于积累社会资本、建立外部联结，提升自身风险管理的能力

无论是在房地产领域，还是其他领域，当今社会是一个“万事万物，互联互通”的时代，房地产企业与同行、供应链、价值链和产业链上下游、消费者、监管部门等机构、组织和个体共同形成了一个巨大的网络。加之，房地产企业项目投资过程（决策阶段、前期筹备阶段、运营阶段和后期销售阶段）所面对的风险是来自外部和内部的复杂而多样的。基于这样一种理念，本文认为，中小房地产企业的风险管理活动不可能局限在自身的活动范围，独善其身也是难以为继。相反，只能跨越其本身的组织和行业边界，努力与其他企业、组织机构乃至个人建立外部链接，从而积累相应的社会资本。这也是中小房地产企业获得风险管理知识，提升自身风险管理能力的重要途径。实际上，包括中小房地产企业在内的所有企业所拥有的社会资本的质量、数量和结构，对其项目投资行为和收益率都有着比较大的影响。从价值链增值的角度来看，企业社会资本对企业项目投资增长有着积极的正面影响，这是因为企业社会资本会影响到企业项目投资的机会、影响到企业之间特别是与合作方的信任度，进而传递到对企业经济效益增长带来影响。[21]同理，中小房地产企业对于内部、外部社会资本的占用，将会直接或间接地影响到其对过去、现在和未来的信息的把握与分析。而在信息时代，对信息的掌握和分析能够提高企业对未来的风险进行分析的能力。

（4）强化企业内部风险管理的组织建设，建立项目投资风险预警机制

中小房地产企业在项目投资过程中之所以忽视风险管理，其中一种重要原因就在于风险管理的责任具体、组织建设落后。实际上，对于中小房地产企业而言，项目投资过程中风险管理的主体应该予以明确、具体，并从制度设计和职责岗位安排的高度，设立固定的项目投资的风险管理主管、专门的风险管控的部门，例如风险管控经理以及由企业从决策层到执行层的各个部分的风险管控的委员会，来专职专责处理、统筹与风险管控相关的工作。[22]因为只有做到权责人一一对应，才能够确保风险管理活动能够真正执行。除此之外，中小房地产企业还应建立并完善项目投资的风险预警机制和相关的网络。中小房地产企业在建立风险识别预警与管理系统的过程中，一方面应该保持对信息和数据的敏感性，特别是需要全面收集准确的数据，并将其分析、整理并统合为相应的数据库，这是风险分析和预警的基础；另一方面，企业应该通过顶层设计及时制定风险来源的指标体系，包括外部与内部风险形成因素，并根据情况进行适时的调整和补充，从而为风险预警提供综合评判的标准。[23]

参考文献

[1] [20]曹元坤，王光俊.企业风险管理发展历程及其研究趋势的新认识[J].当代财经，2011（11）.

[2] [17]王稳，王东.企业风险管理理论的演进与展望[J].审计研究，2010（4）.

[3] 陈琳，谭建辉.房地产项目投资分析[M].北京：清华大学出版社，2015.

[4] 许乐群，等.房地产投资项目分析[M].北京：中国建筑工业出版社，1997.

[5] 陈雪贞.探讨房地产项目投资风险[J].现代经济信息，2014（2）.

[6] 苏亚莉，张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011（4）.

[7] 陈顺良，郭静媛.房地产投资项目政策风险测度模型[J].中国经贸导刊，2012（12）.

[8] [15]潘祥宇.浅析房地产项目投资风险管理[J].居业，2015（11）.

[9] 王伟，赵占军.房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程，2006（8）.

[10] 李扬，张晓晶.“新常态”：经济发展的逻辑与前景[J].经济研究，2105（5）.

[11] 刘寅，朱庄瑞.新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路[J].现代管理科学，2016（7）.