杜飞轮 刘雪燕
当前我国房地产整体降温，特别是3月以来我国多数宏观经济指标出现了回升，而房地产销售投资等指标仍一路下滑，房地产市场走向成为影响今年经济增长目标能否实现的重要因素。为此，要准确研判房地产市场的发展趋势及相关风险影响，采取合理措施加以应对。
一、当前房地产市场没有整体崩盘风险
今年一季度，我国房地产市场出现了价格涨幅趋缓、市场成交下降和投资减速等一些调整性变化，但并未引起市场供需急剧收缩、价格大幅波动的颠覆性变化，整体市场没有崩盘风险。
（一）成交萎缩，并非需求由此反转
当前全国房地产市场整体处于一种相对低迷的状态，市场需求明显减少。一季度，全国商品住宅销售面积同比下降3.8%，销售额下降5.2%，部分城市还出现有价无市的现象。市场短期成交量下降，并不意味着住宅市场需求的反转，实质上房地产市场需求空间仍较大。一是存量需求缺口较大，根据相关测算，2013年底中国已累积了约114亿平方米的刚性住房需求缺口。二是新增需求较多，目前中国每年约有700万左右大学毕业生，多数将选择在城市定居，且每年约有1000万农村劳动力进城务工，部分也希望在城市购买住房，仍将增加城市住房的有效需求。
（二）库存增加，并非供给大幅调整
近期房地产市场库存增加，投资增速放缓。一季度，全国商品房待售面积同比增长22.9%，房地产开发投资同比增长16.8%，增幅较去年同期回落3.4个百分点。房地产市场库存调整，投资增长短期弱势，主要是受调控政策影响短期需求受压，特别是一些三四线城市供求矛盾持续加剧，近而导致开发商调整了开发进度，并不能说明市场供给会大幅下降。从商品房看，一二线城市土地市场持续活跃。一季度北京、南京等多城市土地出让金收入创近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”诞生，“地热”表明后期住房供给仍将增加。从保障房看，今年保障性计划新开工700万套以上，比上年实际新开工666万套有所增加，保障房供给保持增长趋势。
（三）价格松动，并非拐点立即出现
当前房价涨幅趋缓的城市不断增多，甚至部分城市还出了价格滞涨回调的现象。3月份，全国70个大中城市房价同比、环比涨幅均全面收窄，环比价格显示，新建商品住宅有27个城市出现价格涨幅回落，二手住宅有14个城市出现价格下降。这表明房价区域差异性分化走势或将形成，但并不能认为市场已经发生逆转，房价由此进入下降通道。一方面，大多数城市房价依然较为坚挺，且一线城市如北上广深等同比涨幅依然较高，毕竟涨多跌少局面的不是价格全面下降。另一方面，房价经历了多年的单边上涨后，即使短期价格小幅调整也属正常，毕竟如金融危机后的快速下行行情也没有证明房价发生了转折性变化。
综合来看，当前我国房地产区域市场分化迹象明显增强，市场局部调整可能在所难免，一线城市总体需求旺盛，二线城市供求基本平衡，三四线城市将进入阶段性盘整，整体市场短期不会出现全面收缩，全年房地产市场呈现稳中趋缓的发展态势。
二、房地产投资减速对经济增长有一定影响
目前我国房地产市场短期全面集中爆发系统性风险的条件尚不具备。从金融风险看，住房市场平均贷款可能在五成以下，抵御金融风险能力比较强。从企业风险看，金融危机之后，开发企业普遍加强了对现金流的管控，过度融资的情况较少。虽然房地产市场的调整不会引发系统性风险，但房地产投资增速下滑，会对整体经济增长和相关行业产生一定影响。
（一）房地产投资下滑直接影响经济增长
根据2010年投入产出表测算，房地产投资直接和间接带动的GDP占总GDP的比重为10.3%，其中直接拉动占比为6.4%，间接拉动占比（即扣除房地产投资本身）为3.9%。即房地产投资每下降一个百分点，将拉低经济增长速度约0.1个百分点。需要说明的是，计算结果可能会比简单按照房地产投资占GDP的比重推算得到的贡献率低，原因在于房地产投资中约有35%的比重是土地购置和相关税费支出，并不形成资本形成进而计入GDP核算。因此，若按照房地产投资比重估算则会高估房地产投资对经济的影响。测算结果显示，若今年全年房地产投资增速保持一季度的16%左右，比上年下降约4个百分点，将导致今年经济增长较上年下降0.4约个百分点，即全年GDP增长7.3%左右。
（二）房地产投资下滑间接冲击部分关联产业
受房地产投资拉动影响最大的产业主要包括以下五类行业：一是采矿业，二是原材料和能源加工类，包括炼焦、燃气及石油加工业、电力、热力及水的生产和供应业，三是非金属矿物制品业（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生产行业），四是金属产品制造业（主要包括钢铁、金属建筑装饰材料等行业），五是交通运输业。测算结果显示，房地产投资带来的产出分别占上述五类行业总产出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。进一步测算表明，若房地产投资增速比上年下降4个百分点，将导致上述行业增速下降0.5—1.2个百分点，其中水泥、钢铁和采矿业等建筑材料业受到的冲击最为明显。此外，房地产投资对金融业的总产出影响并不高，其带来的产出占金融业总产出只有7.5%。
三、通盘考虑房地产市场调控政策
当前房地产市场并不存在重创实体经济的风险，房地产市场一定程度的自我调整有利于长期健康发展，因而政府不要以托市、救市等措施来应对当前市场变动，应从宏观经济稳定运行、市场健康发展和防范金融风险等方面通盘考虑，坚持“保量不保价”的调控方向，加快调控手段市场化转变，促进房地产市场稳定发展。
（一）加强保障房建设，对冲整体经济下行风险
密切跟踪房地产市场和宏观经济运行变化，加快研究制定各类用地政策，完善可实施的配套制度，保持合理的房地产开发投资规模、速度，通过拓宽企业融资渠道稳定房地产投资，减轻投资房地产投资总量下滑对整体经济的不利影响。重点要继续加强和改善保障性安居工程，适当调整保障房地区分布，增加供需矛盾突出的一二线城市保障房建设规模，调减住房矛盾并不突出地区的保障房建设规模。
（二）加大基础设施投资，减轻对房地产高度相关行业的冲击
基础设施建设对与房地产相关程度高的建材、能源等行业有较强的替代作用，要减轻这些行业对房地产依赖。在加大政府财政对重大交通设施、农村水利和节能减排工程建设投资力度的同时，加快研究出台公私伙伴关系（PPP）政策框架与实施细则，加大基础设施向民间资本开放的力度，扩大建设的资金来源，促进影响力系数较高的设备制造、金属、非金属产品制造等相关行业的发展。
（三）坚持市场化调控，加快出台分类调控细则
抓住房地产市场调整有利时机，逐步减少行政性调控手段，促进市场向常态发展。对于需求依然旺盛的一线和部分二线城市，继续实施限购政策，坚决抑制投机需求，增加有效供给，保障居民自住性、改善性的购房需求；对于缺乏有效需求的三四线城市，重视消化存量，逐步放松和取消限购政策，控制商品房新开发规模。同时加快完善税收调节机制，尽快扩大房产税征收范围，推进不动产统一登记制度的实施，优化住房资源配置。
（四）保持金融政策稳定性，有效防范市场风险
坚持既有房地产金融政策不放松，保持政策的连续性和相对稳定性。继续实行动态、差别化管理的个人住房信贷政策，推动个人住房贷款业务的标准化和规范化；继续加强土地储备贷款管理，合理控制房地产信贷总体规模，严防房地产开发贷款风险；继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试，加强信贷风险管理。
（作者单位：国家发展改革委经济所）
当前我国房地产整体降温，特别是3月以来我国多数宏观经济指标出现了回升，而房地产销售投资等指标仍一路下滑，房地产市场走向成为影响今年经济增长目标能否实现的重要因素。为此，要准确研判房地产市场的发展趋势及相关风险影响，采取合理措施加以应对。
一、当前房地产市场没有整体崩盘风险
今年一季度，我国房地产市场出现了价格涨幅趋缓、市场成交下降和投资减速等一些调整性变化，但并未引起市场供需急剧收缩、价格大幅波动的颠覆性变化，整体市场没有崩盘风险。
（一）成交萎缩，并非需求由此反转
当前全国房地产市场整体处于一种相对低迷的状态，市场需求明显减少。一季度，全国商品住宅销售面积同比下降3.8%，销售额下降5.2%，部分城市还出现有价无市的现象。市场短期成交量下降，并不意味着住宅市场需求的反转，实质上房地产市场需求空间仍较大。一是存量需求缺口较大，根据相关测算，2013年底中国已累积了约114亿平方米的刚性住房需求缺口。二是新增需求较多，目前中国每年约有700万左右大学毕业生，多数将选择在城市定居，且每年约有1000万农村劳动力进城务工，部分也希望在城市购买住房，仍将增加城市住房的有效需求。
（二）库存增加，并非供给大幅调整
近期房地产市场库存增加，投资增速放缓。一季度，全国商品房待售面积同比增长22.9%，房地产开发投资同比增长16.8%，增幅较去年同期回落3.4个百分点。房地产市场库存调整，投资增长短期弱势，主要是受调控政策影响短期需求受压，特别是一些三四线城市供求矛盾持续加剧，近而导致开发商调整了开发进度，并不能说明市场供给会大幅下降。从商品房看，一二线城市土地市场持续活跃。一季度北京、南京等多城市土地出让金收入创近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”诞生，“地热”表明后期住房供给仍将增加。从保障房看，今年保障性计划新开工700万套以上，比上年实际新开工666万套有所增加，保障房供给保持增长趋势。
（三）价格松动，并非拐点立即出现
当前房价涨幅趋缓的城市不断增多，甚至部分城市还出了价格滞涨回调的现象。3月份，全国70个大中城市房价同比、环比涨幅均全面收窄，环比价格显示，新建商品住宅有27个城市出现价格涨幅回落，二手住宅有14个城市出现价格下降。这表明房价区域差异性分化走势或将形成，但并不能认为市场已经发生逆转，房价由此进入下降通道。一方面，大多数城市房价依然较为坚挺，且一线城市如北上广深等同比涨幅依然较高，毕竟涨多跌少局面的不是价格全面下降。另一方面，房价经历了多年的单边上涨后，即使短期价格小幅调整也属正常，毕竟如金融危机后的快速下行行情也没有证明房价发生了转折性变化。
综合来看，当前我国房地产区域市场分化迹象明显增强，市场局部调整可能在所难免，一线城市总体需求旺盛，二线城市供求基本平衡，三四线城市将进入阶段性盘整，整体市场短期不会出现全面收缩，全年房地产市场呈现稳中趋缓的发展态势。
二、房地产投资减速对经济增长有一定影响
目前我国房地产市场短期全面集中爆发系统性风险的条件尚不具备。从金融风险看，住房市场平均贷款可能在五成以下，抵御金融风险能力比较强。从企业风险看，金融危机之后，开发企业普遍加强了对现金流的管控，过度融资的情况较少。虽然房地产市场的调整不会引发系统性风险，但房地产投资增速下滑，会对整体经济增长和相关行业产生一定影响。
（一）房地产投资下滑直接影响经济增长
根据2010年投入产出表测算，房地产投资直接和间接带动的GDP占总GDP的比重为10.3%，其中直接拉动占比为6.4%，间接拉动占比（即扣除房地产投资本身）为3.9%。即房地产投资每下降一个百分点，将拉低经济增长速度约0.1个百分点。需要说明的是，计算结果可能会比简单按照房地产投资占GDP的比重推算得到的贡献率低，原因在于房地产投资中约有35%的比重是土地购置和相关税费支出，并不形成资本形成进而计入GDP核算。因此，若按照房地产投资比重估算则会高估房地产投资对经济的影响。测算结果显示，若今年全年房地产投资增速保持一季度的16%左右，比上年下降约4个百分点，将导致今年经济增长较上年下降0.4约个百分点，即全年GDP增长7.3%左右。
（二）房地产投资下滑间接冲击部分关联产业
受房地产投资拉动影响最大的产业主要包括以下五类行业：一是采矿业，二是原材料和能源加工类，包括炼焦、燃气及石油加工业、电力、热力及水的生产和供应业，三是非金属矿物制品业（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生产行业），四是金属产品制造业（主要包括钢铁、金属建筑装饰材料等行业），五是交通运输业。测算结果显示，房地产投资带来的产出分别占上述五类行业总产出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。进一步测算表明，若房地产投资增速比上年下降4个百分点，将导致上述行业增速下降0.5—1.2个百分点，其中水泥、钢铁和采矿业等建筑材料业受到的冲击最为明显。此外，房地产投资对金融业的总产出影响并不高，其带来的产出占金融业总产出只有7.5%。
三、通盘考虑房地产市场调控政策
当前房地产市场并不存在重创实体经济的风险，房地产市场一定程度的自我调整有利于长期健康发展，因而政府不要以托市、救市等措施来应对当前市场变动，应从宏观经济稳定运行、市场健康发展和防范金融风险等方面通盘考虑，坚持“保量不保价”的调控方向，加快调控手段市场化转变，促进房地产市场稳定发展。
（一）加强保障房建设，对冲整体经济下行风险
密切跟踪房地产市场和宏观经济运行变化，加快研究制定各类用地政策，完善可实施的配套制度，保持合理的房地产开发投资规模、速度，通过拓宽企业融资渠道稳定房地产投资，减轻投资房地产投资总量下滑对整体经济的不利影响。重点要继续加强和改善保障性安居工程，适当调整保障房地区分布，增加供需矛盾突出的一二线城市保障房建设规模，调减住房矛盾并不突出地区的保障房建设规模。
（二）加大基础设施投资，减轻对房地产高度相关行业的冲击
基础设施建设对与房地产相关程度高的建材、能源等行业有较强的替代作用，要减轻这些行业对房地产依赖。在加大政府财政对重大交通设施、农村水利和节能减排工程建设投资力度的同时，加快研究出台公私伙伴关系（PPP）政策框架与实施细则，加大基础设施向民间资本开放的力度，扩大建设的资金来源，促进影响力系数较高的设备制造、金属、非金属产品制造等相关行业的发展。
（三）坚持市场化调控，加快出台分类调控细则
抓住房地产市场调整有利时机，逐步减少行政性调控手段，促进市场向常态发展。对于需求依然旺盛的一线和部分二线城市，继续实施限购政策，坚决抑制投机需求，增加有效供给，保障居民自住性、改善性的购房需求；对于缺乏有效需求的三四线城市，重视消化存量，逐步放松和取消限购政策，控制商品房新开发规模。同时加快完善税收调节机制，尽快扩大房产税征收范围，推进不动产统一登记制度的实施，优化住房资源配置。
（四）保持金融政策稳定性，有效防范市场风险
坚持既有房地产金融政策不放松，保持政策的连续性和相对稳定性。继续实行动态、差别化管理的个人住房信贷政策，推动个人住房贷款业务的标准化和规范化；继续加强土地储备贷款管理，合理控制房地产信贷总体规模，严防房地产开发贷款风险；继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试，加强信贷风险管理。
（作者单位：国家发展改革委经济所）
当前我国房地产整体降温，特别是3月以来我国多数宏观经济指标出现了回升，而房地产销售投资等指标仍一路下滑，房地产市场走向成为影响今年经济增长目标能否实现的重要因素。为此，要准确研判房地产市场的发展趋势及相关风险影响，采取合理措施加以应对。
一、当前房地产市场没有整体崩盘风险
今年一季度，我国房地产市场出现了价格涨幅趋缓、市场成交下降和投资减速等一些调整性变化，但并未引起市场供需急剧收缩、价格大幅波动的颠覆性变化，整体市场没有崩盘风险。
（一）成交萎缩，并非需求由此反转
当前全国房地产市场整体处于一种相对低迷的状态，市场需求明显减少。一季度，全国商品住宅销售面积同比下降3.8%，销售额下降5.2%，部分城市还出现有价无市的现象。市场短期成交量下降，并不意味着住宅市场需求的反转，实质上房地产市场需求空间仍较大。一是存量需求缺口较大，根据相关测算，2013年底中国已累积了约114亿平方米的刚性住房需求缺口。二是新增需求较多，目前中国每年约有700万左右大学毕业生，多数将选择在城市定居，且每年约有1000万农村劳动力进城务工，部分也希望在城市购买住房，仍将增加城市住房的有效需求。
（二）库存增加，并非供给大幅调整
近期房地产市场库存增加，投资增速放缓。一季度，全国商品房待售面积同比增长22.9%，房地产开发投资同比增长16.8%，增幅较去年同期回落3.4个百分点。房地产市场库存调整，投资增长短期弱势，主要是受调控政策影响短期需求受压，特别是一些三四线城市供求矛盾持续加剧，近而导致开发商调整了开发进度，并不能说明市场供给会大幅下降。从商品房看，一二线城市土地市场持续活跃。一季度北京、南京等多城市土地出让金收入创近年新高，上海、深圳、杭州均有“地王”诞生，“地热”表明后期住房供给仍将增加。从保障房看，今年保障性计划新开工700万套以上，比上年实际新开工666万套有所增加，保障房供给保持增长趋势。
（三）价格松动，并非拐点立即出现
当前房价涨幅趋缓的城市不断增多，甚至部分城市还出了价格滞涨回调的现象。3月份，全国70个大中城市房价同比、环比涨幅均全面收窄，环比价格显示，新建商品住宅有27个城市出现价格涨幅回落，二手住宅有14个城市出现价格下降。这表明房价区域差异性分化走势或将形成，但并不能认为市场已经发生逆转，房价由此进入下降通道。一方面，大多数城市房价依然较为坚挺，且一线城市如北上广深等同比涨幅依然较高，毕竟涨多跌少局面的不是价格全面下降。另一方面，房价经历了多年的单边上涨后，即使短期价格小幅调整也属正常，毕竟如金融危机后的快速下行行情也没有证明房价发生了转折性变化。
综合来看，当前我国房地产区域市场分化迹象明显增强，市场局部调整可能在所难免，一线城市总体需求旺盛，二线城市供求基本平衡，三四线城市将进入阶段性盘整，整体市场短期不会出现全面收缩，全年房地产市场呈现稳中趋缓的发展态势。
二、房地产投资减速对经济增长有一定影响
目前我国房地产市场短期全面集中爆发系统性风险的条件尚不具备。从金融风险看，住房市场平均贷款可能在五成以下，抵御金融风险能力比较强。从企业风险看，金融危机之后，开发企业普遍加强了对现金流的管控，过度融资的情况较少。虽然房地产市场的调整不会引发系统性风险，但房地产投资增速下滑，会对整体经济增长和相关行业产生一定影响。
（一）房地产投资下滑直接影响经济增长
根据2010年投入产出表测算，房地产投资直接和间接带动的GDP占总GDP的比重为10.3%，其中直接拉动占比为6.4%，间接拉动占比（即扣除房地产投资本身）为3.9%。即房地产投资每下降一个百分点，将拉低经济增长速度约0.1个百分点。需要说明的是，计算结果可能会比简单按照房地产投资占GDP的比重推算得到的贡献率低，原因在于房地产投资中约有35%的比重是土地购置和相关税费支出，并不形成资本形成进而计入GDP核算。因此，若按照房地产投资比重估算则会高估房地产投资对经济的影响。测算结果显示，若今年全年房地产投资增速保持一季度的16%左右，比上年下降约4个百分点，将导致今年经济增长较上年下降0.4约个百分点，即全年GDP增长7.3%左右。
（二）房地产投资下滑间接冲击部分关联产业
受房地产投资拉动影响最大的产业主要包括以下五类行业：一是采矿业，二是原材料和能源加工类，包括炼焦、燃气及石油加工业、电力、热力及水的生产和供应业，三是非金属矿物制品业（主要包括水泥、陶瓷等建筑材料生产行业），四是金属产品制造业（主要包括钢铁、金属建筑装饰材料等行业），五是交通运输业。测算结果显示，房地产投资带来的产出分别占上述五类行业总产出的20.4%、10%、29.3%、14%、11.8%。进一步测算表明，若房地产投资增速比上年下降4个百分点，将导致上述行业增速下降0.5—1.2个百分点，其中水泥、钢铁和采矿业等建筑材料业受到的冲击最为明显。此外，房地产投资对金融业的总产出影响并不高，其带来的产出占金融业总产出只有7.5%。
三、通盘考虑房地产市场调控政策
当前房地产市场并不存在重创实体经济的风险，房地产市场一定程度的自我调整有利于长期健康发展，因而政府不要以托市、救市等措施来应对当前市场变动，应从宏观经济稳定运行、市场健康发展和防范金融风险等方面通盘考虑，坚持“保量不保价”的调控方向，加快调控手段市场化转变，促进房地产市场稳定发展。
（一）加强保障房建设，对冲整体经济下行风险
密切跟踪房地产市场和宏观经济运行变化，加快研究制定各类用地政策，完善可实施的配套制度，保持合理的房地产开发投资规模、速度，通过拓宽企业融资渠道稳定房地产投资，减轻投资房地产投资总量下滑对整体经济的不利影响。重点要继续加强和改善保障性安居工程，适当调整保障房地区分布，增加供需矛盾突出的一二线城市保障房建设规模，调减住房矛盾并不突出地区的保障房建设规模。
（二）加大基础设施投资，减轻对房地产高度相关行业的冲击
基础设施建设对与房地产相关程度高的建材、能源等行业有较强的替代作用，要减轻这些行业对房地产依赖。在加大政府财政对重大交通设施、农村水利和节能减排工程建设投资力度的同时，加快研究出台公私伙伴关系（PPP）政策框架与实施细则，加大基础设施向民间资本开放的力度，扩大建设的资金来源，促进影响力系数较高的设备制造、金属、非金属产品制造等相关行业的发展。
（三）坚持市场化调控，加快出台分类调控细则
抓住房地产市场调整有利时机，逐步减少行政性调控手段，促进市场向常态发展。对于需求依然旺盛的一线和部分二线城市，继续实施限购政策，坚决抑制投机需求，增加有效供给，保障居民自住性、改善性的购房需求；对于缺乏有效需求的三四线城市，重视消化存量，逐步放松和取消限购政策，控制商品房新开发规模。同时加快完善税收调节机制，尽快扩大房产税征收范围，推进不动产统一登记制度的实施，优化住房资源配置。
（四）保持金融政策稳定性，有效防范市场风险
坚持既有房地产金融政策不放松，保持政策的连续性和相对稳定性。继续实行动态、差别化管理的个人住房信贷政策，推动个人住房贷款业务的标准化和规范化；继续加强土地储备贷款管理，合理控制房地产信贷总体规模，严防房地产开发贷款风险；继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试，加强信贷风险管理。
（作者单位：国家发展改革委经济所）
