关注 转让不动产增值税政策要点五字诀

李晗阳++文桂江

[摘 要]我国2016年5月1日实施的房地产增值税没能参照国际上通行的做法——将土地增值税与房屋建筑增值税合并在一起，采用同一税率课征“不动产增值税”。我国土地增值税与房屋建筑增值税同时并行的做法，一方面会导致重复征税，另一方面不利于征纳税成本的降低。纵览世界各国对土地的征税，目前都不再采用单独以土地增值额为课税对象的计征模式，而普通采用财产税（以土地与房产的合并价值为计税依据）或不动产增值税的模式。因此，建议我国尽早将土地增值税与房屋建筑增值税合并为不动产增值税，以实现房地产增值税的完全抵扣和降低增值税的征纳成本。

[关键词]土地增值税；房屋建筑增值税；不动产增值税

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0108-02

Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"

Li Hanyang Wen Guijiang

（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）

May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices — to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.

党的十八届三中全会提出“推进增值税改革，适当简化税率”。国家税务总局2012年召开的全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出的“两提高、两降低”的目标，其中之一就是“降低征纳成本”。也就是说“营改增”既要考虑到适当简化税率，又要设法降低征税人与纳税人的税收成本。然而，2016年5月1日针对房地产业实施的营改增方案，却没能实现简化税率、降低征纳成本的目标。究其成因是，对房地产业实施的是两种税制并存的“营改增”方案——对房屋建筑物征收属于国税的增值税，对土地征收属于地方税的土地增值税。我们认为，不论从国际上看，还是从国内税制改革需要看，都有必要将房屋建筑增值税与土地增值税合二为一，一并归入“不动产增值税”。

1 国外土地增值税制的变迁

从国外税制来看，早期征收土地增值税的国家主要有意大利和韩国（谢百三等，1998；周昭霞，2005）。但随着这两个国家税制的改革、变迁，当今已不存在与我国相对应的土地增值税了。

（1）韩国土地增值税。在韩国，与国我土地增值税相对应的税种是“过度升值土地税”，于1986年开征，它的计征方法与我国类似，需要将土地增值部分从不动产总值中分离出来单独课征。不过时隔6年，即1992年韩国将过度升值土地税与土地财产税合并为“综合土地税”——对土地及地上建筑物的全部资产，按其综合价值的0.1%至5%的税率征收财产税，即不再单独提取土地增值额来课税。为了抑制地价过快上涨，2004年韩国又开征了“不动产持有综合收益税（CREHT）”——对高价土地与房屋的持有者在持有期形成的综合收益超过一定数额后，按0.5%至2%的税率，定期征收未实现资本收益税。对土地及其地上建筑物转让实现的收益，从2007年起，按50%至60%的税率征收资本得利税（Just Landed，2014）。因此，从韩国土地增值税的变迁看，不论是综合土地税，还是不动产持有综合收益税，目前已不再单独对土地增值额课税，即土地增值税已演变为财产税和资本得利税。

（2）意大利土地增值税。意大利的土地增值税叫“土地升值税”（INVIM），于1972年開征，它依据土地的增值额，采用累进制，按5%～ 30%的税率征收（谢百三等，1998）。从税制管理上看，意大利土地增值税属于资本得利税，每10年征收一次，征收时需要将土地的增值额从不动产（房产与地产）增值总额中分离出来。不过，这种计征模式的土地升值税于1993被废止，取而代之的是“地方财产税（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方财产税是以评估的房地产（包括土地价值在内的）名义租赁价值为计税依据的，税率为0.4%至0.76%，即不再对土地增值额单独课税。二十世纪90年代末，随着欧盟单一市场机制的实施，以不动产（土地与房产合一的财产）为征税对象的“不动产增值税”，在包括意大利在内的欧盟成员国全面实施。因此意大利早期以土地为征税对象的税种，逐步演变为财产税和不动产增值税，目前同样也不存在与我国相对应的，单独以土地增值额为课税对象的土地增值税了。

可见，改革我国当前单独以土地增值额为课税对象的土地增值税的征管模式，是有必要的。

2 我国土地增值税与房屋建筑增值税并存的缺陷

（1）导致重复征税。增值税属于价外税，其最大的优点是不重复征税，即一般纳税人购进应征增值税货物及服务时，可以抵扣已纳的进项增值税。而我国现行的房地产增值税，根据财税[2016]43号文件（营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题）来看，房屋建筑物的增值税是价外税，可以实现其进项税额的抵扣。但是，房地产开发企业在销售房地产时，在2016年5月1日后交纳的是两种增值税，一是按房地产总价扣除土地成本后的余额（简称“计税价”）以11%的税率计征的房屋建筑增值税，另一是对“计税价”中的土地增值额按照30%至60%的税率计征的土地增值税。而土地增值税作为价内税，房地产开发企业在销售时是将土地增值税计入“计税价”中的。虽然一般纳税人购进房地产时可以按“计税价”的11%抵扣房屋建筑增值税，但是包含在“计税价”中的土地增值税的89%（100%-11%）的金额没有被抵扣，从而造成重复征税。根据税务机关的统计，2015年我国土地增值税为3832亿元，2016年第1季度同比增长19%，预计2016年全年土地增值税为4500亿元。根据国家统计局公布的数据，商用房地产交易约占全部房地产交易的33%，即4500亿元土地增值税中属于企业购进商用房地产的土地增值税为1485亿元，扣除11%后，有1320亿元不能抵扣，也即按现行增值税方案，2016年将有1320亿元属于重复征税，将会增加企业税负。

（2）征纳成本过高。土地增值税原本是对房地产企业购进的土地使用权产生的超过其购进成本的溢价收入为征税对象的，从理论上看很简单，即用土地使用权的增值额乘以税率即可。然而《土地增值税暂行条例》规定，对土地使用权增值额采用“扣除法”计算，即用房地产的销售收入减去土地成本、建筑安装成本等“扣除项目”后的余额为增值额，这个增值额超过扣除项目的20%后按30%的税率征收增值税，超过200%后，按60%的税率征收增值税。由于房地产商品从建造到销售完毕，要经过好几年时间，按这种方法计税就需要查阅并计算好几年的财务数据，工作量很大。根据我们实地展开的土地增值税清算工作的经验来看，一个中等规模的房地产企业，在编制土地增值税清算表時，大约需要240小时，税务中介机构给予复核确认（多数情况下是重新计算）大约需要200小时，之后需要税务机关的再度复核与确认，大约需要80小时，共计520小时。这个时间与相同规模企业的企业所得税年度汇算所需要的时间大致相同（金婧，2015），但与企业所得税年度汇算不同的是，土地增值税清算必须由中介机构参与进行，因此其纳税的货币成本也是较大的。

3 将土地增值税与房屋建筑增值税合并，实现符合国际上通行的“不动产增值税”的设想

从增值税的原理看，2016年5月1日实施的房地产行业的增值税（以一般纳税人为例）可以概括为：

房地产增值税=房产增值税（建筑安装增值税）+地产增值税。

房产增值税（即建筑安装增值税）=建筑安装增值额×11%

地产增值税=土地使用权增值额×土地增值税率（30%至60%不等）

我们认为，可以根据历史数据，计算出土地增值税占整个房地产销售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值税率来确定一个综合的房地产增值税率，用这个综合的房地产增值税率乘以房地产销售收入即为“不动产增值税”。

根据表一的计算，近6年土地增值税占房地产销售收入的平均比例为3.3%，我们认为将此比例确定为3.7%较宜，这样综合的房地产增值税率=11%+3.7%=14.7%。在使用综合的房地产增值税率后，一般纳税人购进房地产的增值税可以得到完全的扣除，同时，也大大简化了土地增值税的计征方法，从而可降低征纳成本。

将土地增值税并入不动产增值税后，由原来的地方税变为国税，原属于地方税的土地增值税约占整个“不动产增值税”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按国、地税分成比例75：25来看，合并后地方财政可以分得的25%的分成比例，与原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不会影响地方财政收入。

结束语

所以，我们认为，当前世界各国不再采用单独以土地增值额为课税对象的计税模式，也是出于对征纳税成本过高的考虑。因此从征税的成本效益角度出发，将土地增值税并入房屋建筑增值税，一并征收“不动产增值税”是有必要的。

参考文献

[1] 周昭霞.意大利、韩国和台湾地区土地增值税制的借鉴和启示[J].生产力研究.2005（09）：154-155.

[2] 谢百三、王小映，土地增值课税形式的国际研究及其启示[J].税务研究.1998（04）：58-60.

[3]Just Landed，Outline of taxation in South Korea[EB/OL]， https：//www.justlanded.com /english/ South-Korea/South-Korea-Guide/Money/Outline-of-taxation-in-South-Korea，2014-6-8.

[4] Andersen，Study on the application of Value Added Tax to the property sector[J]. Taxation Studies，1996.

[5] Nathania Zevi，What exactly is the IRPEF tax？ [Z/OL].This is Italy，http：//www.thisisitaly-panorama.com/top-stories/imu-a-property-tax-that-italians-will-pay-by-monday-june-18/，2012-12-6

[6] 金婧.杭州市企业纳税遵从成本研究[D].浙江财经大学，2015.

作者简介

李晗阳，女，年9月出生，学历：本科，研究方向：财税，单位：天津工业大学管理学院。

文桂江，男，1963年11月2日出生，职称：教授，学历：经济学博士学位（厦门大学），籍贯：湖北襄阳，职务：天津工业大学税收工程研究所所长，研究方向：财政税收。