国家公共租赁住房管理办法 国家公共租赁税收优惠

胡瑛

[摘 要]在政策和立法的支持下，由政府和社会主体面向住房困难群众，进行投资和筹建，给予公共租赁住房这种新型的保障住房，这种形式的住房保障建设需要政府和社会相关部门在房屋供应、资金支持、土地供给等方面給与大力支持，解决各种环节上的问题。本文就现有住房保障政策和法规进行分析，提出解决公共租赁住房供应不足的方法，为完善配套法律法规，确保公共租赁住房建设有序发展起到参考作用。

[关键词]公共租赁住房；住房保障；法律保障

中图分类号：TM764 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）15-0328-01

由政府和社会主体通过投资筹建建设的住房，借助的是政策和立法的支持，给予城镇住房困难群体以保障，解决中低收入群体住房困难的实质问题；这就是公共租赁住房制度实施的初衷。随着我国的相关政策和法律法规的出台，当前的公共租赁住房制度在土地供给、资金吸纳、准入和推出等问题上必须要加强监督。按照现行的住房保障政策以及法规等，设立住房保障法，将当前我国在住房保障基本立法不足的情况进行完善，保证住房保障法律体系的合法化和规范化。同时还要给予土地、税收等法律法规的支持，为日后进行公共租赁住房土地、建设、服务等运营环节的顺利进行提供保障。

1、理论思辨

为了消除住房保障户籍的壁垒，弥补商品房价格过快上涨与住房租赁市场不足之间的矛盾，达到为住房困难群众提供住所、保证住房保障体系良性运行的目标，公共租赁住房的设计和推行，地方政府采用层级高低的检验标准，建立了公平视域下的公共租赁住房制度，以解决当前的根本问题[1]。

关于公共租赁住房的概念，无论是学术界还是地方法规，都在概念上予以了界定：是政策支持，拥有套型和租金标准的，面向城市中低偏下收入住房困难家庭的特供的保障性住房，在户型面积、租金水平、投资主题上等方面，都有具体的规定，政府提供的是立法和政策的支持[2]。

目前的保障性住房体系包含了经济适用住房和廉租住房以及公共租赁住房。面向的政策主体范围具体包含低收入住房困难群众、最低收入的住房困难家庭。但是值得注意的是，第一，无论是哪种保障住房类型，均对户籍有要求。公共租赁住房没有户籍的限制。第二，经济适用住房的保障对象产权自有，可以在市场买卖。公共租赁住房没有房屋产权，不能用于交易。而且公共租赁住房鼓励社会资金的参与，筹建的速度一般都非常快。不符合条件的租房家庭可以退出，全力保障需要保障的家庭[3]。

2、存在不足

2.1当前，我国的公共租赁住房的制度运行上存在一定的不足，例如出让收益和商品房用地出让收益具有一定的差距。各个地方政府对于土地财政的依赖过度，导致用地紧张，因此给予公共租赁住房用地的数额不足，难以让公共租赁住房满足住房困难家庭的需求。而且公共租赁住房用地的布局和规划也不尽科学和完善。交通条件、配套设施等相对不够健全。很多公共租赁住房设置在城郊等边缘的地段。生活和工作成本较高，弃租问题较为严重。政府财政支持公共租赁住房的资金也比较有限，来自金融机构、社会投资以及住房公积金的资金不足以满足公共租赁住房的建设需求。并且由于地方财政的负担较重，因此依靠土地出让收益还是地方政府维护运营的主要渠道，因此依靠土地财政的现象一天不解决，公共租赁住房就难以达到预期的有力支持，这与公共租赁住房低于市场价格，保本微利的模式运行也有很大的关系[4]。

2.2目前的保障性住房的建设体系，是在保障范围内，对于低收入住房困难群体以及住房困难家庭等提供具有保障功能的支持。我国公共租赁住房的筹集方式一般是具有多样性的，有的是来自国家财政支持，有的是通过新建、配建等模式加以筹集，但是多种资金筹集方式，在制度和程序流程上均缺乏具体的规定，而且公共租赁住房的产权归属也不是很明确，因此在产权共有的前提下，房源的保障不是很充足，不能持续地供给，而相对来说，国外在公共租赁住房的归属问题上较为开放，如非营利性组织协会接管政府职能等举措，减轻了政府的负担的同时，也通过社会力量保证了公共租赁住房的供应。

3、解决对策

3.1给与土地供应制度的完善。充足的土地资源能够促进公共租赁住房的建设。土地储备制度本身就是要对土地资源进行持续的补充。避免土地发生盲目的供应。合理分配用地，各地均要结合当地的实际情况，对于闲置的土地予以收购，确保土地存量的充分利用。将储备的土地优先用于公共租赁住房建设，就可以将公共租赁住房的比例加以提升。

3.2引导社会力量加入房源的管理。解决政府财力不足，人力有限的问题，通过引导社会力量进行房源的筹集，实现公共租赁住房产权主体的多元化，例如BOT方式，将民间力量引进公共租赁住房建设，授予企业特许经营权，进行公共租赁住房的建设和运营，成本和利润获得之后，在特许期届满后无偿还给政府。还有一种是PPP模式，社会投资者和政府共同运营公共租赁住房，享有利益、风险和责任，政府给与社会投资者以税费优惠[5]。

3.3完善公共租赁住房资金供应制度，首先是采用新的税种征收的方法保证政府的财政资金的投入，或者将公共租赁住房资金纳入到政府财政预算之中，都是较为有益的方法。公积金制度的完善，也是为公共租赁住房提供充足资金的渠道。改进住房公积金管理模式，加强监督和指导，就能确保住房公积金的投资运营满足公共租赁住房的资金供应要求。

结语：

公共租赁住房建设需要建立政务信息公开平台予以监督，另外也需要公众加强对公共租赁住房制度的舆论监督，学术界加强对公共租赁住房制度的理论研究，因为这将对于体现社会公平公正，稳定社会秩序，促进社会和谐有着非常重要的意义，同时也可为我国城市解决住房保障问题提供可借鉴的内容。

参考文献：

[1] 李进涛，涂姗.公共租赁住房可支付能力测度研究--以武汉市为例[J].技术经济与管理研究，2016，（9）：97-101.

[2] 邹劲松.公共租赁住房社区治理机制研究[J].管理评论，2017，29（3）：231-241.

[3] 刘东卫，褚波，朱茜等.设计方式转变下的公共租赁住房建设——《公共租赁住房优秀设计方案汇编》与标准化设计[J].建筑学报，2012，（5）：6-12.

[4] 钟治峰.社会资本参与公共租赁住房建设的实证研究——以合肥市公租房项目为例[J].城市发展研究，2013，20（4）：中插29-中插32

[5] 李德智，汤磊，肖婵等.房地产开发企业参建公共租赁住房的利益驱动及阻碍因素[J].东南大学学报（哲学社会科学版），2014，（2）：41-44.