土地成本对住宅价格影响的实证分析

[摘 要]最近几年，国内的很多房地产开发企业竞相购买建造土地，促使楼面的地价水平不断提升。与此同时，我国的房价已经远远高于人们的时候入水平。而土地成本属于一个难以确认、计量以及公开因素，所以，对土地成本对新建商品房的价格影响进行分析具有重要意义。所以，本文将主要从土地成本对新建商品房价格的影响、抑制新建商品房价格上涨的主要对策进行阐述，为稳定我国的土地价格提供合理的参考依据。

[关键词]土地成本；新建商品房；价格影响

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）16-0258-01

0. 引言

房价价格远远高于人们的收入水平，天价房让人唏噓不已。就房地产开发企业而言，土地成本、建造成本、税费以及机会成本是房地产开发商建造房屋时所需要付出的成本，建造成本、税费的伸缩的余地相对较少，而机会成本属于房地产开发企业在获得土地使用权时所得到的隐性成本，对机会成本对房价的影响进行分析难以估计。通过查阅资料能得到土地成本对新建商品房价格的影响。因此，对土地成本对新建房商品价格的影响进行分析，对于稳定市场房价具有重要作用。

1. 土地成本对新建商品房价格的影响

在调查中，搜集居住用地的相关数据，包括土地规划用途、发布时间、成交价格、地块位置等信息[1]。基于此，将各个土地与该地块上进行新建商品房的建设项目进行匹配。最终得到相应的新建商品房项目土地样本，并得到相关的交易信息。图1 主要表现了城市内新建商品房平均地价、平均房价以及地价的房价比的相应变化状况。从表1中完全可以看出，每年的城市平均地价和平均房价都呈现逐渐上升的状况。

房地产企业在经营时，账面上的收益会直接影响股东以及经理人的业绩情况。对于意境上市的房地产企业而言，其账面收益还会影响企业的股票价格。与此相对应的，当企业采用比正常水平还要高的价格购买到土地，但是没有将新建商品房的价格提升，这直接会影响房地产企业的账面收益，最终对房地产的可持续发展造成影响。通过研究可得，卖方通常会将代售单元购进的价格数值作为定价的参考依据，当市场价格下降到比参考点还要低的情况下，房地产企业为了减少损失，仍然不愿意将心里承受的价格降低。即使房地产企业可能会承担更大的风险，但是企业仍然会继续等待，直到商品房的价格回调到心理预期据价格时，房地产才原因将商品房出售。因此，房地产开发企业是理性决策的市场参与人员，会存在着厌恶账面损失的心理，所以，他会在付出高成本的地价以后，进一步提升新建商品房的出售价格，以这样的方式减少账面收益的受损度，确保自身的收益率。通过以上分析，房地产开发企业在付出高成本价格以后，企业会相应地提升商品销售的价格。

2. 抑制新建商品房价格上涨的主要对策

2.1 对大规模土地出让进行限制

为了抑制新建商品房价格上涨，政府需要对大规模土地出让的情况进行有效限制，鼓励小面积的土地进行转让，最终提升区域房地产企业的区域竞争力[2]。如果政府采用招拍挂的方式将某一等待开发的土地一次性转让出去，这种方式能有效地减少一些行政成本，但是夺得土地转让权的房地产企业会在当地形成市场垄断，直接垄断了该地区的商品房价格，对新建商品房价格造成很大程度的影响。基于此，政府可以将某一块区域的土地进行拆分，将其拆分成多块较小面积的土地，并将小面积土地分别转让给不同的房地产开发企业。这使得同一块区域内的购买者具有更多的选择权利，提升房地产开发企业的竞争压力，对因为房地产企业垄断而造成居民住房价格上涨的情况进行有效抑制。

2.2 增加商品房与保障性住房的数量，增加市场供给

政府大力开发保障性住房，增加商品房的数量，加大市场商品房的供给数量，这能有效地减小开发企业垄断势力[3]。就目前围堰，我国尚未建立完善健全的住房保障机制，尤其是对于大型城市而言，其保障性住房的供给数量严重不足，因此，政府需要结合城市的实际情况，加强保障性住房建设，适当地增加保障房的供给量。保障性住房是商品房的一种替代品，增加保障性住房能有效地减少房地产企业度商品房价格的垄断作用。与此同时，政府需要制定长期的规划计划，通过稳定的土地供给计划，在实际工作增加保障房供给量，确保各种类型的区域条件地块都能得到持续性的供给。采用这种方式，能有效地减少购房者恐慌性购房的概率，减少房地产企业利用垄断地位将房地产的价格提升。

3. 结语

综上所述，土地成本对新建商品房价价格造成影响。为了抑制市场商品房价格过快增长，政府需要采取有效的对策进行房价抑制。通过对大规模土地出让进行限制、增加商品房与保障性住房的数量，增加市场供给减少房地产开发企业对房价的垄断，抑制房价水平，促进我国房地产稳定持续发展。

参考文献

[1] 余凯.我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究，2015，6（05）；77—83.

[2] 蒋旻.土地成本对住宅价格影响的实证分析[J].商品时代，2014，33（12）：57—63.

[3] 况伟大.高房价的成因及平抑对策建议[J].价格理论与实践，2016，77（01）：89—92.

作者简介：

陈磊（1990.01）男、汉族 籍贯：广东省肇庆市、2012年毕业于汕头大学土木工程专业，现供职广东南方电信规划咨询设计院有限公司肇庆分公司、助理工程师、学士学位、研究方向：钢结构（通信铁塔） 邮编526100